인천지방법원 2025타경512500. 인천광역시 연수구 연수동 534 유천아파트 103동 4층 406호입니다. 공부상 주용도는 아파트이며, 철근콩크리트 및 벽식구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 4층입니다. 사용승인일은 1993.09.15입니다. 현재 소유자는 강현아이고, 2019.09.30 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 226,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 192,500,000원입니다. 이후 2021.10.05 북서울농업협동조합 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 2025.09.22 북서울농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 데이터상 두 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512500 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 534 유천아파트 103동 4층406호 |
| 물건종류 | 아파트 · 13층 건물 내 4층 406호 |
| 사용승인일 | 1993.09.15 |
| 소유자 | 강현아 |
| 소유권 취득 | 2019.09.30 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 북서울농업협동조합 |
| 청구금액 | 103,758,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 을구 12번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,500,000원이고 채무자는 강현아입니다. 그 뒤 설정된 을구 13번 북서울농업협동조합 근저당권 120,000,000원과 갑구 5번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·한빛은행·한국씨티은행 관련 근저당권과 유응선의 전세권은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정춘기 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정춘기의 전입신고일은 2023.04.17로 말소기준권리인 2019.09.30 수협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 226,100,000원, 시세 판단은 보류
감정가는 323,000,000원, 현재 최저매각가는 226,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 구간입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 158,270,000원, 3회 유찰 시 110,789,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 단지 또는 동일 평형의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 별도의 최근 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 을구 12번 근저당권 · 수협은행 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 120,000,000원 | 29,634,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 312,500,000원 중 222,134,600원이 배당되고, 미배당액은 90,365,400원입니다. 수협은행은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 북서울농업협동조합은 29,634,600원 배당으로 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 226,100,000원 | 222,134,600원 | 90,365,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 157,245,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 204,062,046원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인에게 미배당 채권이 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가천대학교 메디컬캠퍼스 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철역과 인근 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트 및 벽식구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 4층 406호이며 사용승인일은 1993.09.15입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로3류에 접합합니다.
- 교육환경. 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
- 수도권 규제. 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.부터 2026.8.25.까지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정춘기의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 최종 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 226,100,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당은 90,365,400원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 임차·가격 확인은 남았다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 정춘기도 2023.04.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 회차 모두 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 실제 임차인 1명이 있다는 점은 입찰 전 반드시 보완해야 합니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 등기 인수는 단순하지만, 임차 정보와 시세 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
