인천지방법원 2025타경512669. 인천광역시 계양구 박촌동 34-5 에이동 2층202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 임미희이며 2022.08.18 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 46,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 39,690,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실과 시세 대비 저평가라는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512669 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 박촌동 34-5 에이동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 박촌로 88 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 임미희 · 2022.08.18 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 44,127,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2022.08.18 설정됐고 채권최고액은 46,200,000원입니다. 이후 2025.09.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 두 권리 모두 매각으로 정리되는 구조입니다. 과거 한국주택은행·주식회사한국주택은행 근저당권과 2006년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 조사 확인이 필요한 부분
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리표에 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유상태까지 단정하지 말고, 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 전에 다시 맞춰 보는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 46,200,000원 | 38,575,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당권 채권최고액 46,200,000원 중 38,575,580원이 배당되고 7,624,420원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 7,624,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 19,317,094원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 27,501,966원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 채권자 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 최저가가 내려갈수록 농협은행의 미회수 금액은 커지지만, 제공된 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 소재 인천소양초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임차 여부를 입찰 전에 대조하세요.
- 외벽 표기. 외벽에 “아름빌라 5동”으로 표기된 점을 현장에서 확인하고 등기상 에이동 202호와 동일 물건인지 호수 표시를 맞춰 보세요.
- 말소기준 확인. 2022.08.18 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 핵심
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2022.08.18 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이미 2회 유찰돼 최저매각가가 39,690,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교 실거래가 없어 가격이 시세보다 싸다고 확정할 수는 없습니다. 게다가 감정평가상 임대관계가 미상이고 외벽에는 “아름빌라 5동”으로 표기된다는 현장 확인 포인트도 있습니다. 결론적으로 권리 구조는 비교적 단순하되, 가격 검증과 실제 점유·호수 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
