인천지방법원 2025타경512743. 인천 계양구 효성동 풍림아파트 101동 13층 1304호입니다. 감정가는 281,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 196,700,000원입니다. 등기상 소유자는 김성영이며, 현재 권리분석의 기준점은 2022.09.28 설정된 주식회사리드코프 근저당권 채권최고액 26,000,000원입니다.
임차인으로 조사된 김재훈의 전입일은 2025.05.14입니다. 말소기준권리보다 뒤에 들어온 후순위 전입이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 판단의 선후관계 자체는 명확합니다. 따라서 현재 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512743 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 101동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 24층 건물 내 13층 1304호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김성영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 277,731,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
등기부에는 과거 근저당권과 말소 이력이 다수 존재하지만, 현재 분석의 말소기준은 2022.09.28 주식회사리드코프 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 2025.09.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2025.04.23에는 애큐온캐피탈의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록도 있으므로, 실제 입찰 전 최신 등기부에서 권리의 현존·말소 관계를 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 2025.05.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 196,700,000원으로 감정가 281,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70% = 시세보다 저렴하다”고 연결해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,146,200원 |
현재 배당모형에서는 주식회사리드코프 근저당권 26,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 167,146,200원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성남초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택과 학교, 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 24층 건물 내 13층 1304호이며, 위생·상하수도·난방·소화·가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 및 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지의 아파트부지이며, 단지 내 도로가 외곽 공도에 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 196,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 단지·동일 평형 최근 거래와 대조하세요.
- 임차인 원문 확인. 김재훈은 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 권리순위 대조. 주식회사리드코프 근저당권, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권, 경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 277,731,686원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계는 실제 배당요구·채권양도·말소관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납관리비를 포함한 별도 비용도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2022.09.28 주식회사리드코프 근저당권이고, 임차인 김재훈의 전입일은 2025.05.14로 그보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 정리하기 쉬운 편입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 281,000,000원에서 1회 유찰되어 196,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없기 때문입니다. 70%라는 유찰률 자체를 시세 할인율로 착각하지 않는 것이 중요합니다. 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격 메리트는 실거래 대조 후 판단이 적절합니다.
