49%까지 내려왔지만, 사는 것은 집 한 채가 아니라 ‘1/2 지분’ — 이안남양주 604호

의정부지방법원 2025타경71388. 이안남양주 103동 604호는 전용 134.9421㎡, 지상 16층 중 6층의 대형 아파트입니다. 소유자는 송현진·이창우로 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2013.10.24. 전체 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이번 경매개시결정은 등기부에 “이창우 지분 임의경매개시결정”으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 얻는 것은 604호 전체가 아니라 이창우의 1/2 지분이고, 낙찰 후에는 송현진과 새로운 공유관계를 형성하게 됩니다.

감정가 284,000,000원이 전체 소유권 실거래가의 약 절반 수준인 것도 지분 매각 구조와 부합합니다. 따라서 최저가 139,160,000원을 전체 아파트 시세 530,000,000원과 곧바로 비교해 “74% 할인”으로 해석해서는 안 됩니다. 등기상 인수 위험보다 공유지분의 사용·명도·분할·환금성이 훨씬 큰 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 공유관계는 남는다

2009년과 2010년에 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2013.09.17. 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 먼저 살아 있는 담보권은 2013.10.24. 설정된 우리은행 근저당권 154,000,000원입니다. 따라서 이를 실질적인 말소기준권리로 보고, 이후 설정된 현대부동산연구소의 이창우 지분 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외하면 선순위 우리은행에 배당될 재원이 136,411,760원뿐입니다. 채권최고액 기준으로는 신청채권자인 현대부동산연구소까지 배당이 도달하지 않습니다. 다만 이러한 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아니므로, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

② 임차·점유 — 확인된 임차인 신고는 없지만 현장은 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 없다고 확정할 수 있는 상태는 아닙니다. 등기부상 이창우의 주소가 2022.03.31. 이 사건 604호로 정정된 이력이 있으므로 소유자 또는 공유자 점유 가능성을 포함해 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 26.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

이안남양주는 388세대, 2009.08.31. 준공 단지입니다. 전용 134㎡대 전체 소유권의 최근 거래 12건 평균은 530,250,000원이며, 산정된 최근 12개월 평균은 3건 기준 530,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.11. 12층 550,000,000원입니다.

최저가 139,160,000원은 전체 소유권 최근 12개월 평균의 26.3%입니다. 하지만 매각대상이 1/2 지분이므로 이 비율을 그대로 가격 할인율로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 평균을 단순히 절반으로 나눈 265,000,000원과 비교하면 최저가는 약 52.5% 수준입니다. 여기서 남은 차이는 공유지분의 사용 제한, 협의 실패, 소송 기간, 처분 곤란 등을 감수하는 지분 할인으로 보아야 합니다.

최근 거래 구간은 이전 거래보다 0.1% 낮은 하락 추세입니다. 하락 폭 자체는 크지 않지만, 대형 평형의 전체 소유권 시세가 상승 중이라고 가정해 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 특히 지분은 전체 소유권보다 매수층이 훨씬 좁아 시장 하락 시 환금성 부담이 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 2009년·2010년 국민은행 근저당권은 2013.09.17. 말소되어 현재 배당권리에서 제외했습니다. 우리은행의 실제 채권잔액, 남양주시·경기도 압류 관련 조세채권과 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창현초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 16층 아파트로, 도시가스 바닥난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·창현2지구 지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,189,000원/㎡입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 전체 소유권 환금성. 388세대, 2009년 준공 단지로 전용 134㎡대 거래는 확인되지만, 최근 12개월 표본은 3건이고 가격 추세는 0.1% 하락입니다.
• 지분 환금성. 전체 소유권 실거래와 별개로 1/2 지분의 일반 매수층은 매우 제한적입니다. 공유자 협의나 전체 매각 경로가 확보되지 않으면 장기 보유 가능성이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 원문 확인. 등기부·매각물건명세서·감정평가서에서 매각대상이 이창우의 2분의 1 지분으로 한정되는지 다시 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 송현진의 우선매수신고 여부와 신고 시점을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 157,000,000원 매수신청. 현대부동산연구소의 매수신청이 현재 절차에서 어떤 효력을 갖는지, 유지·철회·변경 여부를 확인해야 합니다.
• 점유관계. 실제 거주자, 공유자별 사용 상태, 출입 가능 여부와 임대차 존재 여부를 현장·전입세대·관리사무소 등을 통해 확인해야 합니다.
• 공유자 협상 가능성. 송현진 지분의 매수 가능성, 공동 매각 의사, 사용료·임대수익 배분 조건을 입찰 전에 타진할 필요가 있습니다.
• 공유물분할 시나리오. 협의가 불가능할 경우 공유물분할청구와 전체 부동산의 경매분할 가능성, 기간·비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 선순위 실제 채무. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 154,000,000원이지만 실제 채권잔액은 별도 확인이 필요합니다.
• 조세·관리비. 남양주시·경기도 압류의 실제 세액과 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
• 매각 진행 여부. 기재 매각기일은 2026.07.22이므로 법원 공고에서 매각 결과·변경·취하 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 전체 소유권 시세가 아니라 지분 취득 후 추가 협상비용·소송비용·보유기간·재매각 할인까지 차감한 금액으로 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건은 등기만 보면 후순위 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 것은 시세 530,000,000원대의 아파트 한 채가 아니라 그중 이창우 소유 2분의 1 지분입니다. 나머지 지분은 송현진에게 남고, 공유자 우선매수 가능성도 있습니다.

여기에 2회 유찰, 최근 가격의 0.1% 하락 추세, 신청채권자의 157,000,000원 매수신청, 단독 점유가 보장되지 않는 구조가 겹칩니다. 최저가 139,160,000원은 숫자만 보면 낮지만, 공유지분의 사용 제한과 분할 비용을 포함한 실질 가치가 얼마인지는 별도의 문제입니다. 등기상 인수는 없지만, 공유관계와 환금성을 인수하는 물건. 공유자와의 협상 또는 분할 전략이 구체적으로 준비된 입찰자에게만 검토 가치가 있습니다.