의정부지방법원 2025타경71427. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 4층 건물로, 근린생활시설 용도로 예정되었지만 아직 완공되지 않았고 사용승인도 받지 않았습니다. 관련 토지들은 일단지로 이용되고 있으며, 일부 토지는 공부상 지목이 '답'인 상태입니다.
가격만 보면 상당한 폭의 감액이 이루어졌습니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 감정가보다 얼마나 저렴해졌는지가 아니라 낙찰 후 실제로 어떤 권리와 행정적 의무를 감당해야 하는가입니다. 특히 근저당권 설정보다 앞선 가처분, 사용승인 전 건물의 인허가 승계 가능성, 농지취득자격증명 제출 조건은 일반적인 완공 건물 경매와 다른 판단을 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7 외 6필지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 예정 미완공 건물 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 건물현황 | 미완공 · 사용승인 미취득 · 기본 전기설비 및 승강기 등 시공 |
| 소유자 | 권오걸, 김종기, 이해연 (건물 공유자) |
| 감정가 | 9,119,062,300원 |
| 최저매각가 | 3,127,839,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 구리새마을금고 |
| 청구금액 | 5,806,896,078원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2024.11.01 구리새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 선순위 권리 | 2024.09.25 구리새마을금고 가처분 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 가처분이 핵심
가처분권자와 경매신청채권자가 모두 구리새마을금고라는 점도 중요합니다. 가처분의 피보전권리와 이후 설정된 근저당권 사이의 관계, 가처분 목적의 달성 여부, 취소·말소 가능성 등을 별도로 대조해야 합니다. 동일 채권자의 근저당권이 나중에 설정되었다는 사실만으로 기존 가처분의 효력이 자동으로 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
후순위인 2025.03.26 임의경매개시결정과 말소기준권리인 근저당권은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 반면 선순위 가처분은 효력과 말소 여부를 확인하기 전까지 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 권리로 구분해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 점유관계 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나, 임대차에 따른 권리관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 내역 없음 | 현황조사 및 매각물건명세서 재확인 |
| 임대관계 | 미상 | 계약 및 점유 실태 확인 |
| 대항력 | 확인되지 않음 | 점유자 존재 시 대항력 가능·미상으로 검토 |
| 보증금 인수 | 확인된 금전 인수 0원 | 임대차 및 점유관계 추가 조사 |
근린생활시설 예정의 미완공 건물이므로, 실제 사용 상태와 점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다. 점유자가 발견되더라도 구체적인 점유 시점과 권원 등이 확인되기 전까지는 대항력 보유 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 매각조건 — 미준공 건물과 농취증의 이중 위험
농지전용허가가 이루어졌다는 사실만으로 농지취득자격증명 제출 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 실제 발급 가능 여부, 농지전용허가의 유효성, 건축계획과의 정합성에 관한 행정적 확인이 선행되어야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 할인율만으로 판단 불가
감정가는 9,119,062,300원, 현재 최저매각가는 3,127,839,000원입니다. 3회 유찰 후 최저매각가가 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 건물은 완공된 일반 근린생활시설이 아니라 사용승인 전 미완공 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 현재의 건축 진행 정도, 추가 공사비, 인허가 유효성, 사용승인 가능성에 따라 실제 취득 비용과 재산가치는 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 3,127,839,000원 | 34.3% | 2,905,839,390원 |
| 4회 유찰 시 | 2,189,487,300원 | 24.01% | 3,834,807,573원 |
| 5회 유찰 시 | 1,532,641,110원 | 16.81% | 4,485,085,301원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,127,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 33,678,390원 |
| 1. 근저당 · 구리새마을금고 | 6,000,000,000원 | 3,094,160,610원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 2,905,839,390원 |
집행비용은 매각가격의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 미배당액은 배당 지출 항목이 아니라 근저당권 채권최고액에서 예상배당액을 차감한 미충족 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 33,678,390원을 제외하면 구리새마을금고 근저당권에 3,094,160,610원이 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원을 기준으로 2,905,839,390원이 미배당됩니다.
경매신청채권자인 구리새마을금고의 청구금액은 5,806,896,078원으로, 현재 회차의 예상배당액만으로는 청구액도 충족되지 않습니다. 다만 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 금전채무라는 뜻은 아닙니다. 금전 인수액은 0원으로 추정되지만, 앞서 설명한 선순위 가처분은 별도의 권리 문제입니다.
⑥ 입지·건물·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 화도초등학교 서측 인근입니다. 주변은 노선을 따라 근린생활시설이 분포하고, 후면으로 아파트단지·연립주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 서측에 인접한 비룡로를 통과하는 노선버스를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 4층 미완공 건물입니다. 내외벽은 몰탈 마감 등이며, 벽체 골조에 매립되는 전기 등 기본설비와 승강기 등이 시공된 상태입니다. 사용승인은 받지 않았습니다.
- 예정 용도. 근린생활시설 용도로 예정된 건물입니다. 따라서 주거용 아파트의 시세나 환금성을 기준으로 평가할 수 없습니다.
- 토지 이용. 기호 2~8번 토지는 일단지로 이용 중입니다. 기호 2·3·4·5·8번은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대'입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 규제가 있습니다.
- 도로·교육 관련 제한. 일부 토지는 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉 또는 접합하고, 기호 4·7번 토지는 첫단추유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 정보. 확인된 토지 정보상 면적은 356.0㎡, 공시지가는 871,300원/㎡이며 지목은 '답', 토지이용상황은 '주거나지'입니다. 일괄매각 전체 토지의 면적이나 가치를 이 수치만으로 확정해서는 안 됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용 규제 정보에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있어 실제 적용 범위와 경매 취득 관련 절차를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 반드시 선행할 확인사항
- 선순위 가처분. 2024.09.25 구리새마을금고 가처분의 피보전권리와 2024.11.01 근저당권 설정의 관계를 확인하세요. 가처분의 취소·말소 여부 및 낙찰 이후 효력을 관련 기록으로 검토해야 합니다.
- 건축허가 및 사용승인. 사용승인을 받지 않은 미완공 건물입니다. 기존 허가의 내용과 유효성, 건축주 지위 승계 가능성, 건축 진행 정도 및 추가 공사 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 농취증 제출 가능성. 목록 2·3·4·5·8번 토지는 농지취득자격증명 제출 조건이 있습니다. 화도읍장의 사실조회 회신을 확인하고, 매각결정기일까지 증명서를 제출할 수 있는지 사전 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 몰취 위험. 농취증을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못하는 조건입니다. 발급 가능성이 확인되지 않은 상태에서 응찰하는 것은 특히 위험합니다.
- 토지별 소유관계. 건물은 권오걸·김종기·이해연의 공유로 기재되어 있습니다. 토지는 기호에 따라 소유자 구성이 다르므로 일괄매각 목록별 소유권과 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 현장 점유·임대관계. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용 상태, 임대차 권리관계를 확인하여 인도 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 검토하세요.
- 추가 취득 비용. 낙찰대금 외에 미완공 부분의 공사비, 설계·감리·허가 관련 비용, 세금 및 유지관리 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용이 확인되기 전에는 실질취득 원가를 확정할 수 없습니다.
- 시세와 사업성. 미완공 근린생활시설의 현 상태 가치와 완공 이후 활용가치를 구분해 검토하세요. 감정가 대비 감액률을 시장가격 대비 수익률로 간주해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축허가 관련 문서 및 화도읍장의 사실조회 회신을 확인하세요. 특히 매각기일 전 변경사항이 있는지 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%라고 해서 안전한 34.3% 매수가 아니다”
이 사건은 감정가 9,119,062,300원에서 3회 유찰되어 최저매각가 3,127,839,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 감액이지만, 경매의 본질적인 위험은 가격 외부에 있습니다.
첫째, 말소기준권리보다 앞선 가처분이 있습니다. 둘째, 사용승인을 받지 않은 미완공 근린생활시설 예정 건물이므로 건축허가와 사용승인 가능성을 확인해야 합니다. 셋째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 중대한 매각조건이 있습니다.
예상배당상 금전 인수액은 0원이지만, 선순위 가처분에 따른 법률적 위험과 인허가·농취증 관련 위험은 금전 인수액만으로 설명되지 않습니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현 최저가를 저가 매수 기회라고 확정할 수 없습니다.
결론은 적극 입찰보다 권리·행정조건 확인을 우선하는 보수적 접근입니다. 선순위 가처분의 해소 가능성, 건축 인허가의 유효성과 승계 가능성, 농취증 발급 가능성을 명확히 확인하고 실제 추가 비용을 산정하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건은 할인율이 높다는 이유만으로 안전성을 인정하기 어려운 고난도·고위험 경매입니다.
