부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경71427 · 남양주지원 · 토지
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 제1종근린생활시설(소매점) 지1층 970.39㎡ 1층 322.02㎡ 2층 307.74㎡ 3층...

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

4,468,341,000원 44억 6,834만 감정가 9,119,062,300원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

10-06 D-11

남양주지원 10:30

입찰 보증금

4억 4,683만

최저가의 10% · 446,834,100원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 91.19억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 50% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 0원 구조이나 미완공 근린시설·농지취득자격증명 등 개발 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 63.83억(감정가 70%) — 1회 유찰 후 진행, 시세 비교 자료 없음
자금 입찰보증금 약 6.38억 · 매수인 인수액 0원
리스크 근저당은 소멸 구조이나 미완공 건물·허가·농지취득자격증명 확인 필요

한 줄 평 근저당 말소기준으로 권리 구조는 단순하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 완성된 수익형 부동산이 아니라 미완공 근린생활시설 예정 건물과 토지 규제를 함께 검토해야 하는 개발형 경매입니다.

감정가

9,119,062,300원

기타 + 토지

최저매각가

6,383,344,000원

감정가 70%

매수인 인수

0원

권리 승계 없음

핵심지표

B등급

개발 리스크 확인

의정부지방법원 2025타경71427. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7 외 6필지에 위치한 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 권오걸, 김종기, 이해연 공유자이며, 핵심 권리는 2024년 설정된 구리새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

다만 일반적인 아파트형 경매와 달리, 이 사건은 건물 완성 여부와 토지 활용 가능성이 핵심입니다. 감정평가상 근린생활시설 용도로 예정된 건물은 미완공 상태이며, 일부 토지는 농지전용허가 및 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경71427
소재지	경기도 남양주시 화도읍 묵현리 68-7 외 6필지
물건종류	기타 + 토지
소유자	권오걸, 김종기, 이해연
감정가 / 최저가	9,119,062,300원 / 6,383,344,000원
매각기일	2026.08.25
청구액	5,806,896,078원

① 권리 흐름 — 근저당 기준 정리 구조

말소기준권리는 2024.11.01 설정된 을구 1번 구리새마을금고 근저당권입니다. 갑구의 가처분은 근저당 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 주요 리스크 — 완성 전 부동산의 체크포인트

⚠️ 미완공 건물 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이나 미완공 건물입니다. 허가내용, 유효성, 승계 가능 여부, 건축 진행 정도는 별도 확인이 필요합니다.

⚠️ 토지 관련 조건 목록 2,3,4,5,8 토지는 농지전용허가가 이루어졌으며 농지취득자격증명 제출 필요 조건이 있습니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 63.83억 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	66,233,440원
근저당권 · 구리새마을금고	6,000,000,000원	6,000,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	317,110,560원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

④ 입지·이용 분석

위치. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 화도초등학교 서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 연립주택 등이 혼재합니다.
이용상태. 근린생활시설 용도로 예정된 건물이며 현재 미완공 상태입니다.
토지. 자연녹지지역, 자연보전권역 등 다수 제한사항이 포함되어 있습니다.
교통. 비룡로 인근으로 차량 접근 가능하며 노선버스 이용이 가능합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 근저당 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되나 갑구 가처분 내용은 원본 확인이 필요합니다.
공사 상태 확인. 미완공 건물의 현재 공정률과 추가 공사비 검토가 필요합니다.
토지 자격 확인. 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
개발성 검토. 완성된 임대수익 물건이 아니라 개발 완료 가능성이 가치 판단의 핵심입니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 개발형 경매다”

이 물건은 매수인이 떠안을 금액이 없는 권리 안전형 구조입니다. 그러나 가격만 보고 접근하기에는 부족합니다. 미완공 건물, 허가 승계, 농지취득자격증명 등 일반 부동산보다 확인할 요소가 많습니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 핵심인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	91억 1,906만원
2	2026-08-25	유찰	63억 8,334만원
3	2026-10-06	D-11 진행	44억 6,834만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 공사·허가 리스크를 봐야 한다 — 남양주 화도읍 묵현리

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 기준 정리 구조

② 주요 리스크 — 완성 전 부동산의 체크포인트

③ 예상배당표 (최저매각가 63.83억 기준)

④ 입지·이용 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 개발형 경매다”

사건 개요

물건 전체 내역 (8)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (28장)

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