의정부지방법원 2025타경71484. 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 218-50·314-1 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 함께 매각하는 근린생활시설입니다. 감정가 6,316,477,240원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 3,095,074,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차·전세 권리입니다.

말소기준은 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.01.06. 설정된 장승철의 전세권 200,000,000원은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에도 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 여기에 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 5명의 보증금 240,000,000원도 배당으로 회수되지 않는 경우 매수인 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

2023.03.24. 이후 설정된 김준영·주식회사성하씨푸드·박만철·김차연·오양석·주식회사토비 등의 근저당권과 경기신용보증재단·롯데카드·농협은행·용인축산업협동조합·최용태·양우성의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기권리가 소멸하더라도 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 박효종·황전현·김서이· 손경순·신원철은 모두 말소기준일보다 앞선 점유 신고가 확인돼 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 반영돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확정 2.4억, 미상 위험 별도

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차·점유 신고는 총 10건입니다. 이 중 대항력이 확인된 임차인은 5명이고 보증금 합계는 240,000,000원입니다. 전세권 200,000,000원과 합산하면 확정 인수액은 최소 440,000,000원입니다.

③ 가격 시나리오 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 비교

비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현재 회차의 최저가는 3,095,074,000원이지만, 확정 인수액 440,000,000원을 더한 실질취득 최소액은 3,535,074,000원입니다. 김덕수 임차권의 조건부 인수 20,000,000원까지 반영하면 3,555,074,000원이며, 미상 점유 위험은 이 계산에서도 제외돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,095,074,000원 가정)

채권 총액 3,979,163,961원 중 예상 배당액은 3,061,723,260원이며, 미배당은 917,440,701원입니다. 집행비용 33,350,740원을 포함하면 매각대금 3,095,074,000원이 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
• 입지. 경춘선 퇴계원역 서북측 근거리에 위치합니다. 간선도로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택·아파트·연립주택·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 경춘선 퇴계원역이 있어 대중교통 상황은 원만한 편입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·광대세각 조건입니다. 공시지가는 3,482,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·도시가스설비와 11인승 750kg 승강기가 설치돼 있습니다.
• 공부 대조. 퇴계원리 218-50에는 다른 토지들과 함께 공장 및 축사 1동이 등기사항전부증명서상 존재합니다. 퇴계원리 314-1과 관련된 창고시설 123.4㎡ 및 주택 11.68㎡는 현황 철거·멸실 신고 처리돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 원본 확인. 을구 19번 전세권이 실제로 매수인에게 인수되는 조건과 전세권자의 현재 점유·전세금 반환 상태를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 5명. 박효종·황전현·김서이·손경순·신원철의 실제 점유 지속 여부, 계약서 원본, 보증금 변동·반환 여부를 확인해야 합니다.
• 김덕수 임차권. 1차 계약 보증금 20,000,000원이 배당으로 전액 변제되는지, 미변제 잔액이 얼마인지 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 미상 점유 조사. (주)플라이비인터내셔널 최윤선과 보증금 50,000,000원으로 기재된 점포가 별개의 점유자인지, 사업자등록일·점유개시일·확정일자가 언제인지 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한. 현재 회차의 최소 실질취득은 3,535,074,000원이지만, 조건부 20,000,000원과 미상 임차위험·명도비용은 별도입니다.
• 제시외 건물·공부 차이. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 범위, 철거·멸실된 건물의 공부 정리 여부, 현황 경계를 현장과 지적도에서 대조해야 합니다.
• 허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 취득·이용 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 임대수익, 공실, 건물 상태와 인근 근린생활시설 거래사례를 별도로 확보하기 전에는 저가 낙찰로 단정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가 ≠ 49%짜리 매입”

이 사건은 후순위 근저당권과 가압류가 많지만, 그 숫자 자체가 가장 큰 문제는 아닙니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 진짜 위험은 말소기준보다 앞선 전세권과 임차인의 대항력입니다.

현재 최저가는 3,095,074,000원이지만, 전세권 200,000,000원과 대항력 임차보증금 240,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 3,535,074,000원입니다. 김덕수의 조건부 인수 20,000,000원까지 더하면 3,555,074,000원이고, 대항력 미상 점유자의 보증금은 아직 이 금액에 포함되지 않았습니다.

권리는 복잡하고, 인수액의 상단은 열려 있으며, 시세 비교자료도 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 접근할 물건이 아니라, 각 임차인의 점유·계약·배당 여부를 호실별로 확정한 뒤 실질취득 총액을 다시 계산해야 하는 사건입니다. 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리 확인 우선입니다.