의정부지방법원 2025타경71554. 가평군 조종면 대보리의 2층 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자 김종무가 2023년 3월 17일 매매로 취득했고, 같은 해 5월 18일 미래신용협동조합 근저당 384,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 박병현과 조외래의 전입일도 각각 2023년 11월 1일과 2024년 4월 11일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 가능 금액과 실제 점유 범위는 원본 서류 및 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 대보리 421-4 · 경기도 가평군 조종면 대보간선로33번길 51-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골조 경량철골아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인일 2002.03.21 |
| 내부 이용 | 1층 거실·주방·식당·다용도실·화장실·보일러실·창고 등 / 2층 침실3·서재·욕실2 등 |
| 대표 토지 | 대보리 421-4 · 496㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김종무 (2023.03.17 매매, 2023.05.18 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 504,027,200원 / 246,973,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래신용협동조합 / 322,571,716원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.05.18 미래신용협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 심우용·오영술의 근저당권, 국의 압류, 김옥화·선정석·홍현숙의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 오영술의 강제경매개시결정은 2025년 취하돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병현 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조외래 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 전입자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023년 5월 18일 이후이므로 대항력은 없습니다. 박병현은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조외래는 배당요구 여부까지 확인이 필요합니다.
③ 특별매각조건 — 입찰보증금까지 걸린 핵심 위험
④ 예상배당표 (매각가 246,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,622원 |
| 1. 근저당 · 미래신용협동조합 | 384,000,000원 | 242,715,378원 |
| 2. 근저당 · 심우용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오영술 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김옥화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 선정석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍현숙 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 814,000,000원 중 채권자 배당액은 242,715,378원이며, 미배당액은 571,284,622원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조종면행정복지센터 동측 인근이며, 주위에는 전원주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 일단의 토지까지 차량 접근은 가능하고 서측 인근에 버스정류장이 있으나, 노선 수와 운행 빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 2002.03.21 사용승인된 경량철골조 2층 단독주택으로, 심야전기보일러 난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대표 토지 421-4는 496㎡의 평지·가로장방 형태이며 지목은 대, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·자연보전권역에 해당하며, 공시지가는 81,200원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택과 여러 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 일부 토지가 맹지이며 농지취득자격증명과 분할 불일치 문제가 있어 매수 검토 범위가 좁아질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 유찰률은 확인되지만, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 토지 경계·통행·농취증 비용과 위험을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 3·4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에서 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금 미반환 조건. 농취증을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 반영하세요.
- 분할 불일치 대조. 대보리 423의 토지대장상 분할 내역과 분필되지 않은 등기사항, 실제 경계를 지적도·측량으로 대조하세요.
- 맹지 통행권. 목록 4·5의 현황 진입로, 도로 소유자, 통행 승낙이나 통행지역권 존재 여부를 확인하세요.
- 관정 제외. 목록 3 경계의 관정은 매각 대상이 아닙니다. 소유자·공동사용자와 사용료·철거·유지관리 관계를 확인하세요.
- 임차인 점유. 박병현·조외래의 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세와 최우선변제 가능 금액을 반영한 실제 배당표를 확인하세요.
- 현장과 공부 대조. 건물 상태, 토지 경계, 진입로, 관정, 분할 토지의 현황을 직접 조사하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰 조건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 실제 임차인 2명의 전입도 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 등기권리만 본다면 구조는 비교적 분명합니다.
하지만 입찰 판단을 좌우하는 것은 다른 곳에 있습니다. 목록 3·4·5의 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환, 목록 4·5의 맹지, 대보리 423의 분할 미등기, 매각에서 제외되는 관정이 동시에 존재합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 농취증 발급 가능성·통행로·토지 경계와 공부 불일치를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 절차와 토지 현황을 확인하지 않은 입찰은 보류해야 합니다.
