* 인수 0원은 2026.07.14. 제출된 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 매각조건에 유효하게 반영되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없을 때의 88,494,620원은 배당 추정상 미지급 보증금입니다. 취득세·명도비·기타 취득비용은 별도입니다.

의정부지방법원 2025타경71720. 경기도 남양주시 호평동의 한림로얄팰리스 101동 4층 401호입니다. 감정평가서상 연립주택으로 이용되는 주거용 집합건물이며, 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 2013년 준공된 11세대 규모의 소규모 공동주택입니다.

표면적인 숫자는 상당히 눈길을 끕니다. 감정가 191,000,000원이 6회 유찰을 거치면서 최저매각가 93,590,000원이 됐기 때문입니다. 하지만 이 사건에서 6회 유찰은 곧바로 저가 매수 기회를 뜻하지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금을 크게 초과하는 구조였기 때문입니다.

그런데 2026년 7월 중요한 변화가 발생했습니다. 신청채권자이면서 임차보증금반환채권 전액의 양수인인 주택도시보증공사가 잔여 보증금에 대한 대항력 및 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매수인에게 효력을 갖는다면 기존의 핵심 인수위험이 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

등기상 말소기준권리는 2023.02.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2013년 국민은행 근저당권은 2019.04.17. 이미 말소됐으므로 현재 매각에서 존속하는 선순위 근저당권은 아닙니다.

문제는 임차인 윤경희입니다. 전입신고일이 2019.04.16.로 말소기준보다 앞서고, 경정된 임차권등기에는 최초 점유개시일 2019.04.15.와 최초 확정일자 2019.03.21.이 기재돼 있습니다. 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로서, 보증금이 충분히 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용이 핵심

윤경희의 임대차계약은 2019.03.18. 최초 체결됐으며, 최초 보증금은 150,000,000원입니다. 이후 2021.04.07. 30,000,000원이 증액돼 총 보증금은 180,000,000원이 됐습니다. 2023.05.22. 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.06.09. 경정등기를 통해 최초 계약 및 점유 내역이 구체화됐습니다.

주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차보증금반환채권 전액의 양수인입니다. 따라서 임차인 윤경희의 180,000,000원과 주택도시보증공사의 양수채권 180,000,000원을 별개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 주택도시보증공사는 채권양수인 및 신청채권자로서 관련 권리를 행사하는 주체입니다.

③ 가격 분석 — 최저가 49%, 그러나 비교 시세는 오래됐다

한림로얄팰리스(285-5)의 확인된 실거래 비교 사례는 2021년 7월 거래 1건입니다. 거래금액은 145,000,000원으로 현재 최저가 93,590,000원은 그 금액의 64.5%에 해당합니다.

주의할 점은 이 거래가 2021년의 과거 거래라는 사실입니다. 비교 거래는 전용 53.62㎡·1층이고, 경매 대상은 전용면적 비교 기준 59.25㎡·4층으로 서로 조건이 다릅니다. 따라서 145,000,000원을 2026년 현재의 정확한 시세라고 단정할 수 없습니다. 최신 시장가격의 상승·하락 방향도 이 거래만으로는 확인되지 않습니다.

④ 확약 유무에 따른 실질취득금액

이 사건의 경제적 구조는 확약서의 적용 여부에 따라 크게 달라집니다.

실질취득 부담 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 확약 미적용 시 금액은 배당 및 집행비용 추정에 따른 값으로 회차별 차이가 있습니다. 확약 적용 시에는 해당 보증금 인수를 0원으로 산정합니다. 취득세 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 증가합니다. 따라서 6회, 7회, 8회 유찰 시나리오 모두 실질취득 부담은 대략 180,000,000원대에 머무는 구조입니다. 이 경우 과거 실거래 145,000,000원과 비교해도 가격상 유리하다고 말하기 어렵습니다.

반면 확약이 유효하면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 보증금 인수액은 0원이며, 실질취득 기준금액은 낙찰가 93,590,000원입니다. 다만 이 금액이 현재 시장가치보다 충분히 저렴한지는 별도의 최신 시세 검증을 거쳐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 추정 순서에 따른 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 채권양수 관계가 있으므로 동일한 경제적 채권의 중복 여부를 확인해야 하며, 채권액들을 단순 합산해 별개의 보증금 인수액으로 취급하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당 절차와 확정 채권액에 따라 변동될 수 있습니다.

매각대금 93,590,000원에서 집행비용 2,084,620원을 차감한 91,505,380원이 임차보증금 채권에 배당되는 구조입니다. 임차보증금 잔액은 88,494,620원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효한 경우 해당 잔액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 배당이 부족하다는 사실과 매수인이 그 금액을 떠안는다는 판단은 분리해야 합니다.

⑥ 유찰 이력과 환금성 — 6회 유찰의 의미

본건은 현재 6회 유찰됐고, 동일 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 6.0회로 나타납니다. 확인된 통계상 낙찰률은 0%입니다. 이는 가격 부담뿐 아니라 임차권 인수 우려와 소규모 공동주택의 거래 유동성이 복합적으로 작용했을 가능성을 검토해야 한다는 신호입니다. 다만 유찰의 원인을 한 가지로 단정할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 확약서 제출일은 2026.07.14.이므로, 과거 유찰 당시와 현재 매각조건이 동일했는지 확인해야 합니다. 과거 유찰 횟수만으로 확약 반영 이후의 응찰 경쟁 수준을 예측할 수는 없습니다.

⑦ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 호평동 구룡초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장이 있습니다. 남측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호로, 외벽은 벽돌쌓기 및 석재 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다. 급배수·위생·난방·화재경보·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 방 3개, 주방, 화장실 및 욕실 2개, 현관 등을 갖춘 연립주택 형태로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,299,000원/㎡, 토지면적 505.0㎡입니다. 이는 건물 전체의 토지에 관한 정보이며 개별 호실의 대지지분 가치와 동일하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2013년 준공, 총 11세대의 소규모 공동주택이므로 실거래 표본 부족과 재매각 소요기간을 주요 변수로 점검해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 확약서가 확인의 출발점

• 확약서 원본 및 매각조건. 2026.07.14. 인수조건변경확약서가 실제 매각물건명세서와 매각조건에 반영돼 있는지 확인하세요. 잔여 보증금에 대한 대항력·반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위를 대조해야 합니다.
• 임차권 경정등기. 윤경희의 최초 계약일 2019.03.18., 최초 점유개시일 2019.04.15., 전입일 2019.04.16., 최초 확정일 2019.03.21. 및 증액 내역이 현재 서류와 일치하는지 확인하세요.
• 실제 임차인 수. 윤경희 1명의 임차권과 경정등기를 중복 계산하지 마세요. 주택도시보증공사는 채권양수인으로서 별도의 실제 임차인이 아닙니다.
• 명도와 점유. 보증금 인수 포기 확약이 실제 점유자의 자진 인도까지 보장하는 것은 아닙니다. 현황 점유자·열쇠 인계·인도명령 필요성·명도비용을 별도로 확인하세요.
• 최근 시세 재확인. 확인된 145,000,000원 거래는 2021년 사례입니다. 2026년 인근 유사 연립·다세대 매매사례와 매물가격을 확보해 입찰가 상한을 다시 산정해야 합니다.
• 유찰 및 매각 상태. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성과 최신 기일내역을 확인하세요.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 관리비 중 승계 대상, 명도비 및 수리비 등을 별도로 계산하세요. 확약 적용 인수 0원은 이들 비용까지 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 인수조건변경확약서 및 배당관계 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 경매의 진짜 가치는 확약서에 있다”

남양주 한림로얄팰리스 401호는 감정가 191,000,000원에서 최저가 93,590,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건을 단순히 반값 다세대로 평가해서는 안 됩니다.

본래는 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매수인의 실질취득 부담이 낙찰가보다 크게 높아질 수 있는 구조였습니다. 2026.07.14. 제출된 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 그 핵심 위험을 해소할 수 있는 근거입니다. 확약이 유효하다면 임차보증금 인수는 실질 0원이지만, 확약과 무관한 명도·관리비·취득비용 및 재매각 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

더구나 11세대 소규모 주택이고 비교할 만한 거래가 2021년의 1건뿐이어서 현재 시세를 확신하기 어렵습니다. 6회 유찰이라는 사실도 환금성 측면에서 가볍게 볼 수 없습니다.

결론은 ‘확약 반영 시 권리위험 개선, 가격과 환금성은 추가 검증’입니다. 확약서의 효력을 확인한 뒤 최신 매매사례와 점유 상태까지 검토해야 비로소 현재 최저가 93,590,000원의 투자 가치를 판단할 수 있습니다.