부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경71720 · 남양주지원 · 다세대
철근콘크리트구조 59.25㎡

최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트

133,700,000원 1억 3,370만 감정가 191,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

10-06 D-11

남양주지원 10:30

입찰 보증금

1,337만원

최저가의 10% · 13,370,000원

실거래 대비

▲ 1.8% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.31억원

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차보증금 인수 위험은 낮아졌지만 4회 유찰 후에도 최저가가 최근 거래보다 높아 가격 매력은 부족합니다.

가격 최저가 1.91억 = 최근 거래 1.45억의 131.7% — 시세보다 높음
자금 입찰보증금 약 1,910만원 · 확약 적용 인수액 0원
리스크 대항력 임차권 존재하나 확약으로 잔존청구권 포기 조건. 신건 가격은 부담

한 줄 평 대항력 있는 임차권이 존재하는 물건이지만, 주택도시보증공사의 인수조건변경확약으로 매수인이 부담할 잔존 보증금 위험은 제한됩니다. 다만 현재 최저가 191,000,000원은 최근 거래 145,000,000원의 131.7%로 시세보다 높아 가격 메리트는 없습니다.

감정가 / 최저가

191,000,000원

4회 유찰

최근 거래

145,000,000원

2021.07 1건

최저가 ÷ 시세

131.7%

최근 거래 기준

매수인 인수

0원

확약 적용

의정부지방법원 2025타경71720. 남양주시 호평동 한림로얄팰리스 101동 4층 401호 다세대주택입니다. 전용면적 59.25㎡ 규모로 방3, 주방, 화장실 및 욕실2 구조입니다. 핵심은 권리관계입니다. 이 물건에는 임차보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수하고, 배당 후 잔여금에 대한 대항력 및 매수인 청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경71720
소재지	경기도 남양주시 호평동 285-5 한림로얄팰리스 제101동 4층401호
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 59.25㎡ · 방3·주방·화장실 및 욕실2
소유자	양명수
감정가 / 최저가	191,000,000원 / 191,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 180,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권 존재, 확약으로 위험 조정

말소기준권리는 2023년 2월 7일 국민건강보험공단 압류로 판단됩니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구에는 윤경희의 주택임차권등기가 존재하며, 전입일 2019.04.16·확정일자 2021.04.09 기준 대항력 및 우선변제권이 인정됩니다.

✅ 확약 적용 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권 양수인으로서 배당 후 잔여금액에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 해당 임차인에 대해서는 매수인 인수 부담이 실질 0원으로 처리됩니다.

② 시세 비교 — 4회 유찰에도 아직 비싸다

동일 단지 한림로얄팰리스(285-5) 거래 기준 최근 거래는 2021년 7월 145,000,000원입니다. 현재 최저매각가 191,000,000원은 최근 거래 대비 131.7% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2021.07	53.62㎡	1	145,000,000원
평균	59.25㎡ 대상	1건	145,000,000원

최근 거래 표본은 1건으로 제한적이지만, 현재 최저가는 확인 가능한 최근 거래보다 46,000,000원 높습니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 물건입니다.

⚠️ 가격 주의 4회 유찰 후에도 최저가가 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 시세 메리트는 추가 조정 이후 검토하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,474,000원
임차인 윤경희 보증금	180,000,000원	180,000,000원
가압류 · 주택도시보증공사	20,000,000원	7,526,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 최근 거래

최저가 1.91억이 최근 거래 1.45억보다 높습니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차권이 존재하므로 확약서 조건과 배당 구조 확인이 필수입니다.
가격 확인. 현재 최저가는 최근 거래 대비 131.7%로 시세보다 높습니다.
확약 범위 확인. 확약은 해당 임차인에만 적용되므로 실제 매각조건 원문 확인이 필요합니다.
관리비·명도 확인. 소유자 및 점유관계 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 가격은 따져야 한다”

이 물건은 대항력 임차권이라는 큰 리스크가 있었지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인이 떠안을 가능성은 낮아졌습니다. 그러나 현재 최저매각가는 최근 거래보다 높아 가격 경쟁력은 부족합니다. 권리 리스크는 관리됐지만 가격 리스크는 남은 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-03	유찰	1억 9,100만원
2	2026-04-07	유찰	1억 3,370만원
3	2026-05-12	유찰	9,359만원
4	2026-06-16	유찰	6,551만원
5	2026-08-25	유찰	1억 9,100만원
6	2026-10-06	D-11 진행	1억 3,370만원

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 낮췄지만, 가격은 아직 비싸다 — 한림로얄팰리스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 존재, 확약으로 위험 조정

② 시세 비교 — 4회 유찰에도 아직 비싸다

③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 있어도 가격은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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