의정부지방법원 2025타경71956. 가평군 조종면 운악리 278-2 일대의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택(펜션등)으로 이용 중이며, 기호 2·3과 기호 5·6은 모두 2009.05.15 사용승인된 지상 2층 일반목구조 건물입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 중심은 2022.02.22 설정된 화도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 460,474,024원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 장동린의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 운악리 278-2 · 경기도 가평군 조종면 와곡길 171 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(펜션등)으로 이용 중 |
| 건물 | 기호 2·3, 5·6 · 일반목구조 지상 2층 · 사용승인일 2009.05.15 |
| 소유자 | 김영훈 (단독소유 · 2025.02.17 상속, 2025.07.21 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 824,586,000원 / 282,833,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도농업협동조합 / 460,474,024원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.02.22 화도농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 소유권이 이은경에게 이전됐고, 2025.02.17 상속을 원인으로 김영훈에게 넘어갔습니다. 김영훈 명의의 상속등기는 근저당권 실행을 위한 화도농업협동조합의 대위로 2025.07.21 접수됐습니다. 이어 2025.07.30 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동린 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
실제 점유자는 장동린 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2022.05.09은 말소기준일 2022.02.22보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되더라도 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 실제 배당 순위와 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 단정 금지
감정가 824,586,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 282,833,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌지만, 본건은 일반적인 공동주택이 아니라 펜션 등으로 이용되는 다가구주택과 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 따라서 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 282,833,000원 | 278,073,338원 | 261,926,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 197,983,100원 | 194,411,337원 | 345,588,663원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 138,588,170원 | 135,847,936원 | 404,152,064원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 화도농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가 282,833,000원 + 인수 0원으로 282,833,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,833,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,759,662원 |
| 1. 근저당 · 화도농업협동조합 | 540,000,000원 | 278,073,338원 |
| 미배당 · 화도농업협동조합 | - | 261,926,662원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 값입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물 조건 — 일괄매각과 제시외 건물 확인
- 일괄매각. 토지와 건물을 분리하지 않고 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 278-2 토지. 제시외 건물의 소재로 이용이 제한되는 경우 적용된 단가는 235,000원/㎡입니다.
- 278-6 토지. 제시외 건물의 소재로 이용이 제한되는 경우 적용된 단가는 240,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 토지 면적. 토지 정보상 면적은 683.0㎡이고 공시지가는 76,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입지·운영성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가평군 조종면 운악리 소재 운악교 북동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 펜션·주택·농경지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하지만 대중교통시설은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 다가구주택으로 등기된 건물을 펜션 등으로 이용하고 있습니다.
- 건물구조. 적벽돌쌓기 외벽, 벽지도배와 일부 타일붙임 내벽, 새시창호가 설치된 일반목구조 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 장동린이 어느 건물과 공간을 사용하고 있는지 현황조사 원본과 현장 방문으로 확인하세요.
- 임대조건 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 명도 협상 조건을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용 상태와 토지 이용 제한을 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지와 건물의 경계, 진입로, 실제 이용관계를 매각목록 및 지적도와 대조하세요.
- 펜션 운영성 확인. 현재 이용 상태, 객실·설비 상태, 수선 필요 범위와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 현장 상태와 활용성을 반영해 상한을 정하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세와 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기와 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2022.02.22 화도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 장동린의 전입은 그 이후입니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 근저당 미배당액을 매수인이 떠안을 구조는 아니며 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 본건은 3회 유찰된 다가구주택·펜션등과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 대중교통이 다소 불편하며 점유자의 임대조건도 확인되지 않았습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 최저가 282,833,000원이 적정한지는 펜션 운영성, 건물 상태, 토지별 이용 제한, 제시외 건물과 점유관계를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
