의정부지방법원 2025타경72158. 남양주시 오남읍 양지리의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 감정가는 85,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 가격이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 전입자 도윤식의 임차보증금입니다.
도윤식의 전입신고일은 2013.09.30, 말소기준권리인 진접농업협동조합 근저당 설정일은 2015.07.01입니다. 전입일이 약 1년 9개월 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 점유와 유효한 임대차가 인정되면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 있으므로, 현재 단계의 실질취득비용은 41,650,000원에 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 142-6 4층 402호 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로830번길 23-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 1995.12.08 |
| 소유자 | 노승관 (2017.01.18 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 40,977,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2015.07.01 설정된 진접농업협동조합 근저당 28,200,000원입니다. 이후의 엔씨파이낸스대부 근저당, 케이비국민카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 남아 매수인이 인수할 후순위 권리는 없습니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
임차인 분석
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차인으로 신고된 인원은 도윤식 1명입니다. 다만 도윤식은 2015년 당시 소유자이자 말소기준 근저당의 채무자였으므로, 실제 임대차인지 관계인 점유인지에 대한 원본 대조가 필요합니다. 관계인이라는 사정만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도윤식 | 402호 | 2013.09.30 | 미상 | 미상 | 2025.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 하지만 주변 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로, 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수 보증금을 합한 실질취득비용이어야 합니다.
선순위 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있어, 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 결과도 가능합니다. 따라서 추가 유찰로 최저가가 29,155,000원 또는 20,408,500원까지 낮아진다 해도 임차보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 진접농업협동조합 | 28,200,000원 | 28,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 엔씨파이낸스대부 | 53,300,000원 | 12,300,300원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,777,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 채권액은 94,277,620원, 예상배당은 40,500,300원, 미배당액은 53,777,320원입니다. 신청채권자 엔씨파이낸스대부의 청구액은 40,977,525원이고 현재 회차 예상배당은 12,300,300원입니다. 임차인의 보증금·우선변제 및 당해세 등은 확정되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 오남중학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·농경지·중소규모 공장 및 창고가 혼재하며 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 1995.12.08 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 최상층 호실입니다. 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 목재 및 샷시창호입니다.
- 토지·도로. 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 남측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(양지7지구)이며 경관녹지·중로1류 저촉, 오남중학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 및 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1995년 사용승인 다세대주택이고 주변에 주택·농경지·공장·창고가 혼재하므로, 아파트와 같은 가격 회복력이나 거래 속도를 전제로 해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 도윤식의 계약일·보증금·임대인·계약 갱신내역과 실제 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 현장 방문과 주민등록 관련 원본을 통해 현재 점유자, 전입 유지 여부, 소유권 취득 전후의 점유관계를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025.10.14이지만 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 성립과 순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금, 명도비용 및 체납 관리비를 합산해 정해야 합니다.
- 관계인 여부 검토. 도윤식은 종전 소유자이자 근저당 채무자입니다. 가장임차인 가능성을 검토하되, 명확한 자료 없이 임차인 지위를 임의로 배제해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 29,155,000원, 4회 유찰 시 20,408,500원으로 낮아져도 임차보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계 원본과 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 등기권리만 보면 말소기준 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 2013.09.30 전입한 도윤식의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 한 가지 문제가 전체 판단을 뒤집습니다. 전입일은 말소기준인 2015.07.01보다 빠르고, 도윤식은 종전 소유자이자 근저당 채무자이기도 해 임차관계의 실질을 면밀히 검토해야 합니다.
현재 최저가 41,650,000원은 감정가의 49%이지만, 이 숫자만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다. 유효한 선순위 임대차가 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 되기 때문입니다. 등기권리는 소멸, 임차인 인수액은 미상. 임대차계약서와 보증금 지급자료가 확인되기 전까지는 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 물건입니다.
