의정부지방법원 2025타경72158. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 142-6 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 29,155,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 점유자가 있습니다. 이 점유자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2015.07.01 진접농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권과 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 도윤식의 임차인 지위와 보증금 인수 여부가 해결되기 전에는 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 142-6 4층 402호 도로명주소: 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로830번길 23-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 |
| 사용승인일 | 1995.12.08 |
| 소유자 | 노승관 (2017.01.18 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 | 85,000,000원 |
| 최저매각가격 | 29,155,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 |
| 청구금액 | 40,977,525원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 입찰보증금 | 5,831,000원 (특별매각조건 · 최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
다만 도윤식은 2015년 소유권 취득 이력이 있고, 말소기준 근저당권의 당초 채무자로도 등장합니다. 실제 임차인인지, 소유·채무 관계에 따른 점유 또는 신고인지 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 현재 판단은 대항력 가능·미상 / 인수금액 미상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않는다
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 도윤식 1명이 신고되어 있습니다. 보증기관 대위변제 또는 승계신고자는 아니지만, 실제 임대차계약이 유효하게 성립했는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도윤식 402호 |
2013.09.30 | 미상 | 미상 | 2025.10.14 신고 확인 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
전입일이 선순위라는 사실만으로 실제 임차인의 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 임대차 성립 여부, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 최저가 29,155,000원을 실제 취득원가로 간주하거나, 이 금액만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
도윤식의 지위가 중요한 이유
- 선순위 전입. 2013.09.30 전입으로 말소기준권리보다 먼저 주민등록이 이루어졌습니다.
- 보증금 미상. 임차보증금의 액수를 확인할 수 없어 인수 가능 금액을 산출할 수 없습니다.
- 확정일자 미상. 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 접수. 2025.10.14 배당요구가 있었으나, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
- 관계인 가능성. 도윤식은 2015.06.24 소유권을 취득했고 2015.07.01 설정된 근저당권의 채무자로 기재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되지만, 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
- 임대차 실재 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 사실, 점유 지속 여부, 소유권 이전 전후의 법률관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 34%라는 숫자의 함정
이 물건의 감정가는 85,000,000원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가격은 29,155,000원으로, 감정가 대비 34.3% 수준입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 인근 또는 동일 조건의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력이 확보되었다고 판단할 근거가 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 85,000,000원 | 100% | 가격 비교 기준 |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 34.3% | 인수위험 미상 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 24.01% | 실질취득금액 미상 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 16.81% | 실질취득금액 미상 |
낙찰가가 내려가는 것과 실질취득금액이 내려가는 것은 다른 문제입니다. 임차보증금 확인이 가격 판단보다 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
현재 최저매각가격을 기준으로 산출한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 진접농업협동조합 근저당권에 배당한 뒤, 엔씨파이낸스대부에는 일부만 배당되는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 924,790원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 진접농업협동조합 | 28,200,000원 | 28,200,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 엔씨파이낸스대부 | 53,300,000원 | 30,210원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 케이비국민카드 | 12,777,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 94,277,620원 | 28,230,210원 |
| 채권자 미배당 | — | 66,047,410원 |
위 배당표는 채권최고액과 신고 채권액을 기초로 한 추정치입니다. 집행비용 924,790원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 특히 도윤식의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
임차인에게 미배당 보증금이 존재하고 그 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다면 별도의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 현재의 실질 인수액은 미상입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미회수
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 66,047,410원 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 74,636,473원 |
| 5회 유찰 시 | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 80,648,817원 |
경매신청채권자인 엔씨파이낸스대부의 청구액은 40,977,525원입니다. 현재 회차에서 예상되는 배당은 30,210원에 불과합니다. 추가 유찰 시나리오에서는 해당 채권자에게 배당되는 금액이 0원으로 나타납니다.
이는 채권자의 회수 부족을 보여주는 수치입니다. 일반적인 후순위 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니지만, 선순위 임차보증금의 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
따라서 추가 유찰만을 기다리는 전략보다 도윤식의 권리관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 오남중학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·농경지·중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1995.12.08 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 목재 및 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 남측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지7지구)입니다. 경관녹지·중로1류 저촉 사항과 오남중학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있으며, 기재된 대상은 외국인 등, 용도는 주택입니다. 실제 입찰자의 적용 대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 수선 상태와 설비 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공동주택 외에 농경지·공장·창고 등이 혼재한 입지이며, 건물의 사용승인일도 오래되었습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성과 재매각 가능성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가장 먼저 도윤식의 임차인 지위 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 실제 점유 및 거주 여부, 전입 지속 여부를 확인해야 합니다. 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인인 사정도 함께 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으면 우선변제권과 매수인 인수금액을 판단할 수 없습니다.
- 배당요구 및 매각물건명세서 대조. 도윤식의 2025.10.14 배당요구 내용과 실제 보증금 신고액, 선순위 임차인에 관한 매각물건명세서의 기재를 확인해야 합니다.
- 배당금 부족 여부 검토. 유효한 대항력 임차인으로 인정되는 경우 보증금에서 배당으로 회수할 금액을 제외한 잔액의 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 입찰보증금 20% 주의. 특별매각조건에 따라 현재 최저매각가격 기준 매수신청보증금은 5,831,000원입니다. 일반적인 보증금 비율을 적용해 준비금액을 잘못 계산하지 않아야 합니다.
- 입찰 포기 위험 검토. 낙찰 후 권리관계나 잔금 조달 문제로 대금을 납부하지 못하면 매수신청보증금을 잃을 위험이 있습니다. 인수 가능성을 확인하기 전의 입찰은 특히 주의해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 같은 지역·유사 연식·유사 면적의 최근 거래를 확인하고, 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 현장 실사. 점유 상태, 실제 사용 여부, 건물 균열·누수·설비 상태, 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하고, 각종 체납 및 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획, 경관녹지·도로 저촉, 상대보호구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
다만 이러한 요소들은 선순위 점유자의 인수 가능성을 해소하지 못합니다.
실제 임대차가 유효한지부터 확인해야 하며, 유효한 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 이 위험이 확인되지 않는 한 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아졌지만, 취득원가는 아직 모른다”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 29,155,000원까지 내려왔습니다. 단순한 가격표만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다.
그러나 권리분석에서 결정적인 사실은 따로 있습니다. 2013.09.30 전입한 도윤식이 2015.07.01 말소기준권리보다 앞서 있다는 점입니다. 배당요구도 접수되었지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 게다가 과거 소유자이자 근저당 채무자로 등장해 실제 임차인 지위에도 확인이 필요합니다.
선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면, 최저가가 더 내려가더라도 매수인의 실질 부담은 줄어들지 않을 수 있습니다. 반대로 임대차가 성립하지 않았거나 대항력이 인정되지 않는다면 권리위험에 대한 판단은 달라질 수 있습니다. 현재로서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가격상 이익을 판단할 수도 없습니다. 3회 유찰된 노후 다세대주택이라는 점과 환금성 검토의 필요성도 함께 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 도윤식의 실제 임대차 성립 여부와 보증금, 대항력 및 배당 결과를 확인한 뒤 낙찰가 + 인수보증금 + 추가 취득비용을 기준으로 실질취득금액을 산정해야 합니다. 그다음에야 실거래 시세와 비교해 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되는가”가 아니라 “낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하는가”입니다.
