의정부지방법원 2025타경72182. 남양주시 진건읍 용정리 한신그린아파트 6동 9층 904호입니다. 현재 소유자는 정태경이고, 2016.05.04 소유권을 거래가 180,000,000원에 취득하면서 같은 날 주식회사국민은행 채권최고액 135,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김세준의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 사건에서 반드시 분리해서 봐야 할 것은 임대차입니다. 감정평가서에는 이 세대가 “임대중인 것으로 탐문”됐지만 상세내역은 미상이라고 기재돼 있습니다. 보증금·전입일·확정일자·점유자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72182 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 건물 | 1991.09.10 사용승인 · 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층건 내 9층 904호 |
| 소유자 | 정태경 · 2016.05.04 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 139,466,559원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준은 2016.05.04 주식회사국민은행 근저당권 135,600,000원입니다. 이후 2024.08.26 김세준의 가압류 500,000,000원과 2025.08.21 엠씨아이대부 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임대차 확인 — 실질취득액을 좌우할 수 있다
| 확인사항 | 현재 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 점유·임대 여부 | 임대중인 것으로 탐문 | 추가 확인 필요 |
| 보증금 | 상세 미상 | 확정 불가 |
| 전입·대항력 | 상세 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 확정일자·우선변제 | 상세 미상 | 확정 불가 |
이 사건의 현재 최저매각가는 171,500,000원이지만, 임차인이 실제 존재하고 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 확인될 경우 낙찰가와 별도로 인수해야 할 보증금이 생길 수 있습니다. 그 경우 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액인 실질취득액을 기준으로 다시 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 3. 가압류 · 김세준 | 500,000,000원 | 32,699,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 엠씨아이대부 주식회사 | 139,466,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 171,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 775,066,559원, 예상 배당액은 168,299,000원, 미배당은 606,767,559원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 606,767,559원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 657,497,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 692,944,190원 |
유찰이 이어지면 최저매각가는 120,049,999원, 84,034,999원으로 내려가지만 신청채권자 엠씨아이대부 주식회사의 예상 배당은 각 시나리오에서 0원입니다. 이것은 채권자 배당구조의 문제이지 매수인의 등기상 인수액이 늘어난다는 뜻은 아닙니다. 다만 실제 임차인이 확인될 경우에는 별도의 승계 여부를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진건초등학교 북측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 1991.09.10 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 9층 904호입니다. 승강기·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류와 관련돼 있습니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 점유자를 직접 확인하고 임대중 탐문 내용과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 전입세대 확인. 전입일이 2016.05.04 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 확정일자를 확인해야 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표와 임대차 분리. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 미확인 임대차 위험까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 점유·전입·확정일자 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 70%보다 먼저 볼 것은 ‘누가 어떤 권리로 점유하는가’
이 물건은 1회 유찰로 감정가 245,000,000원에서 최저매각가 171,500,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016.05.04 국민은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 구조가 단순한 편입니다. 그러나 감정평가 현장조사에는 임대중인 것으로 탐문됐고 상세내역은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 임차인의 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
배당표상 인수 0원과 실제 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력 여부를 정리한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
