의정부지방법원 2025타경5656. 고양시 일산서구 덕이동 아이하우스 씨동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 105,840,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기만 보면 기준권리는 2020.03.06. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 168,000,000원이고, 그 뒤 주식회사리드코프 근저당 26,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 8,306,920원, 경매개시결정이 이어지는 전형적인 후순위 소멸 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 ‘깨끗하다’고 끝낼 수 없습니다. 2026.06.23.에는 덕이동 1044-22 토지 공유자 주식회사 누림경제연구소가 해당 토지가 이 사건 부동산의 유일한 진출입 토지인데 사용 승낙이나 통행권 설정 없이 차량 진입로로 이용되고 있다는 취지의 의견서를 냈고, 2026.08.13.에는 덕이동 1044-19 도로 공유자 윤태강이 도로 사용에 따른 부당이득금 청구 소송 2026가소53773이 진행 중이라는 의견서를 제출했습니다. 여기에 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1044-15 아이하우스 씨동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 55.2237㎡ · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2018.06.04 |
| 소유자 | 박연규 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 129,262,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 통행 문제는 별도
말소기준권리는 2020.03.06. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사리드코프 근저당권과 서민금융진흥원 가압류, 2025.09.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사 국민행복기금의 10,271,527원 가압류는 2022.04.25. 이미 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
아이하우스A,B,C동의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 237,166,666원이지만 2021.09. 300,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래 역시 2024.08. 200,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -21.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.82㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 57.82㎡ | 2 | 211,500,000원 |
| 2021.09 | 59.48㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.2237㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 52.9%입니다. 배당 기준 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다. 따라서 단순 가격 차이만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 -21.8%의 하락 추세와 통행로 분쟁을 무시하고 과거 전체 평균 237,166,666원만 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,306,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 202,306,920원, 예상 배당액은 103,558,240원이며 미배당은 98,748,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오도 채권 회수 측면에서는 빠르게 악화됩니다. 현재 회차 105,840,000원에서 채권자 미배당은 98,748,680원이고, 3회 유찰 시 매각가 74,088,000원·미배당 129,952,504원, 4회 유찰 시 매각가 51,861,600원·미배당 151,778,829원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실 문제이지, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 서측 인근이며 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 별도 제출 의견서의 통행권 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 2018.06.04. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 1층 101호이며, 도시가스 개별난방 방식입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 1,573.0㎡, 공시지가 775,700원/㎡입니다. 대상토지는 북동측 세로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 아이하우스A,B,C동은 24세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 33.33%로 가격 외 유동성도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1044-22 진출입 토지 확인. 토지 소유자의 사용 승낙 여부, 통행권 설정 여부, 현재 차량 통행의 법적 근거를 원문으로 확인하세요.
- 1044-19 도로 소송 확인. 의정부지방법원 고양지원 2026가소53773의 청구 내용과 진행상황, 낙찰자에게 미칠 경제적 영향을 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차·점유 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 폐문 상태였으므로 전입·점유 현황을 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 200,000,000원이나 최근 추세는 -21.8%입니다. 과거 300,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 237,166,666원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 현황 차이 확인. 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 평가됐고 실제 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “통행이 안전한가”가 먼저
현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 52.9%이고, 등기·배당 구조상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰된 만큼 가격 조정은 충분히 진행됐습니다.
하지만 이 사건은 할인율만으로 결론낼 물건이 아닙니다. 유일한 진출입 토지에 사용 승낙 또는 통행권 설정이 없다는 의견이 제출됐고, 별도 도로 사용에 관한 부당이득금 소송도 진행 중입니다. 여기에 매수신청보증금 20%의 특별매각조건과 24세대 규모, 33.33%의 경매 매각률까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 통행 리스크는 0이 아닙니다. 이 사건의 입찰 판단은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 낙찰 후 안정적으로 출입하고 사용할 법적 근거가 확인되는가에 달려 있습니다.
