의정부지방법원 2025타경5656. 덕이동 아이하우스 씨동 1층 101호, 감정 이용상태는 다세대주택 단위세대입니다. 감정가는 216,000,000원인데 2회 유찰되어 현재 최저가는 105,840,000원까지 내려왔습니다. 임차인 데이터가 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “임차인”보다 등기·배당 구조입니다.
제공 데이터의 말소기준권리는 2020.03.06 접수된 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 그런데 그 앞에는 2018년 설정된 강서농업협동조합·부천중앙새마을금고 근저당과 말소·일부해지 이력이 함께 존재하고, 예상배당표는 강서농업협동조합을 선순위 배당항목으로 잡아 현재 최저가의 거의 전부를 배당하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원이라 안전”으로 끝낼 사건이 아니라, 선순위 근저당·공동담보·말소 이력 원본 대조가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1044-15 아이하우스 씨동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 55.2237㎡ · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박연규 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 129,262,885원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 단위세대 · 내부는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도 기준 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만, 선순위 이력은 확인해야 한다
임차인 데이터는 0명입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 사건은 아닙니다. 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 할인폭은 크다
아이하우스A,B,C동은 2018.06.04 사용승인을 받은 24세대 다세대 단지입니다. 제공된 실거래 표본은 3건이고, 평균 거래금액은 237,166,666원입니다. 현재 최저가 105,840,000원은 이 평균의 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.82㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 57.82㎡ | 2 | 211,500,000원 |
| 2021.09 | 59.48㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 237,166,666원 |
가격 지표만 놓고 보면 현재 최저가는 실거래 최저 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본이 3건으로 적고, 단지 전체가 24세대인 소규모 다세대입니다. 가격 할인은 분명하지만 환금성·층·실내상태·등기 원본 확인을 함께 보지 않으면 할인폭만으로 결론내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,281,760원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강서농업협동조합 | 1,128,000,000원 | 103,558,240원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,306,920원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,271,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,020,578,447원, 채권자 배당총액 103,558,240원, 미배당 2,917,020,207원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 고양예술고등학교 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2018.06.04 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 지상4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 되어 있으며 도시가스에 의한 개별난방방식입니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번·2번 근저당, 을구 3번 말소, 을구 5번 일부해지의 범위와 공동담보 해소 여부를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 배당표는 강서농업협동조합 103,558,240원 배당, 신청채권자 신한은행 0원 배당입니다. 이 구조가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 임차인 재확인. 제공된 tenants는 0명이지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본 확인이 필요합니다.
- 실내상태 확인. 내부는 부재 및 폐문으로 건축물현황도 기준입니다. 1층 101호의 실제 수리비·점유상태를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 아이하우스A,B,C동은 24세대이고 제공 실거래 표본은 3건입니다. 낮은 가격보다 재매각 가능성을 먼저 따져야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확인할 게 분명하다”
현재 최저가 105,840,000원은 실거래 평균 237,166,666원과 비교하면 분명 낮습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점도 긍정적입니다. 하지만 이 사건은 배당표에서 선순위 금융기관이 대부분을 가져가고 신청채권자 신한은행은 배당 0원으로 계산됩니다. 또 소규모 다세대, 1층, 내부 미확인이라는 환금성 변수도 있습니다. 결론은 가격은 매력적이나, 권리 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 C급 물건입니다.
