의정부지방법원 2025타경72183. 다산한강중학교 남서측 인근 한강프리미어갤러리 제1층 알106호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 말소기준은 2023.05.02. 주식회사우리은행 근저당권 924,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 말소기준보다 앞선 2023.04.21. 전입 임차인이 있습니다. 남재영의 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,500,000원이며 확정일자는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되고, 우선변제권 없이 배당에서도 제외되므로 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다. 권리의 핵심은 후순위 등기가 아니라 이 선순위 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72183 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 제1층 제알106호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로163번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 · 1층 · 사용승인일 2023.03.13. |
| 소유자 | 김혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,117,000,000원 / 547,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구액 | 752,453,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
등기부상 신탁 소유권은 말소되고 김혜숙 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 권리보다 먼저 확인해야 할 점유관계가 있습니다. 임차인 남재영의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞서므로, 보증금 50,000,000원은 후순위 등기처럼 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남재영 | 미상 / 미상 | 2023.04.21 | 없음 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 전액 인수 |
② 회차별 실질취득 — 유찰가에 인수액을 더한다
이 사건은 임차보증금 50,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 현재 확인된 인수액은 별도로 더해야 하므로, 각 회차의 실질취득은 아래와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 547,330,000원 | 50,000,000원 | 597,330,000원 | 424,543,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 383,131,000원 | 50,000,000원 | 433,131,000원 | 587,032,834원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 268,191,699원 | 50,000,000원 | 318,191,699원 | 700,362,985원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 인수액까지 더하면 실질취득은 감정가의 53.5%입니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 근린생활시설의 거래가격과 임대수익을 별도로 검증하기 전에는 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,873,300원 | - |
| 인수. 임차인 남재영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 50,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 924,000,000원 | 539,456,700원 | 384,543,300원 미배당 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 964,000,000원 중 예상배당은 539,456,700원이며, 총 미배당은 424,543,300원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 임차보증금은 매각대금 배분과 별도로 매수인에게 인수되며, 국 압류·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층이며 대상은 제1층 알106호입니다.
- 입지. 다산한강중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 북측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 9,516㎡, 공시지가는 4,891,000원/㎡입니다.
- 규제. 남양주 다산지금 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 547,330,000원에 임차보증금 50,000,000원을 더한 597,330,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 전입일, 보증금, 월차임, 점유 범위, 계약기간, 사업자등록 및 실제 영업 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차인의 점유 부분과 용도가 미상으로 기재돼 있으므로, 알106호 전부 점유인지 일부 점유인지 확인해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 임차보증금은 예상배당 0원이며 매수인 인수 50,000,000원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 수익성 검증. 월차임 2,500,000원의 실제 지급 여부와 임대차 유지 가능성, 관리비·공실·부가 비용을 반영해 근린생활시설 수익성을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 거래가격과 임대료를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 인수액이 먼저다”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리분석 결론은 단순한 반값 물건이 아닙니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 소멸하더라도, 말소기준보다 앞선 임차인 남재영의 보증금 50,000,000원은 그대로 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 547,330,000원이 아니라 597,330,000원입니다. 여기에 임차인의 점유 부분과 사용 상태가 특정되지 않은 점, 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 따로 검증해야 하는 점도 남습니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차보증금은 남는 사건으로, 감정가 할인율보다 인수액과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
