56,252,000원
의정부지방법원 2025타경72388. 남양주시 호평동 아인스파크 102동 202호, 전용 38.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가 164,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,252,000원까지 떨어졌습니다. 표면상으로는 감정가의 34.3%에 불과하지만, 가격 하락분만큼 매수인의 이익이 커지는 구조가 아닙니다.
임차인 조성민은 보증금 150,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2021.02.10 확정일자, 2021.04.15 전입·점유, 2023.05.10 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가만 놓고 시세와 비교하면 안 되고, 낙찰가와 미배당 보증금 잔액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 298-4 아인스파크 제102동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 천마산로12번길 26-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.35㎡ · 방2·거실·주방/식당·화장실 및 욕실1 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.04.27 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 잔액 인수
등기 흐름에서 2019.02.07 남양주시 압류가 확인되지만, 이 압류는 2019.03.05 해제돼 말소됐습니다. 임차인 조성민은 그 이후인 2021.04.15 전입·점유했고, 현 소유자 김택현의 소유권이전 접수일 2021.04.27보다도 앞섭니다. 이후 2023.05.10 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 주거·임차권등기 | 부동산(건물) 전부 | 150,000,000원 | 전입·점유 2021.04.15 확정일자 2021.02.10 임차권등기 2023.05.10 | 명세서상 인수 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 수에 포함하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 조성민 1명이며, 보증금도 150,000,000원 한 건만 반영합니다. 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 명세서상 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 부담은 별도로 남습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 150,000,000원대
현재 회차에서 매각대금 56,252,000원 중 집행비용 1,412,536원을 제외하면 신청채권자에게 54,839,464원이 배당됩니다. 청구액 150,000,000원과의 차액은 95,160,536원입니다. 명세서의 인수 조건을 적용하면 매수인의 총부담은 다음과 같습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 | 명세서 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 95,160,536원 | 151,412,536원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 111,732,375원 | 151,108,775원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 123,332,663원 | 150,896,143원 |
낙찰가가 56,252,000원에서 39,376,400원, 27,563,480원으로 내려가도 미배당 잔액이 그만큼 증가해 실질취득은 계속 약 150,000,000원대에 머뭅니다. 즉 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락폭이 그대로 수익으로 전환되지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로는 싸다고 보기 어렵다
아인스파크 102동의 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2022.06의 150,000,000원이며, 2건 평균은 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 38.45㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 38.35㎡ | 4층 | 158,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 154,000,000원 |
현재 실질취득 151,412,536원은 실거래 평균보다 2,587,464원 낮지만, 최신 거래 150,000,000원보다는 1,412,536원 높습니다. 평균 대비 98.3%라는 수치만 보면 소폭 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.06이어서 현재 가격 메리트를 확정할 정도의 근거는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,412,536원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 54,839,464원 |
| 미배당 잔액 | - | 95,160,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류에 따른 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 당해세가 우선 차감되면 신청채권자의 배당액이 줄고, 명세서상 매수인이 부담할 잔액은 현재 추정보다 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 판곡고등학교 동측 근거리에 위치하며, 다세대주택·단독주택·주거나지가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 벽돌타일·드라이비트 외벽과 샷시 창호가 적용됐습니다. 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아인스파크 102동은 11세대 규모이며, 제공된 실거래는 2건입니다. 표본이 적어 매도 시 가격 확인과 거래기간 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 입찰 직전 배당표·매각물건명세서·임차권등기 원문을 대조해 미배당 보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 당해세가 우선 배당되면 임차보증금 미배당액과 매수인 부담이 증가할 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 응찰가 판단은 56,252,000원이 아니라 실질취득 151,412,536원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 150,000,000원대에 고정됩니다.
- 시세 현장조사. 제공 실거래의 최신 시점이 2022.06이고 표본도 2건이므로, 현재 매매 호가·실제 거래 가능가·수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56,252,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라 보증금 잔액 인수입니다. 현재 회차에서 56,252,000원에 낙찰받더라도 미배당 95,160,536원을 부담하면 실질취득은 151,412,536원입니다. 이는 실거래 평균 154,000,000원과 거의 같고 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.
또한 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 배당에서 우선 차감되면 인수액이 더 늘어날 가능성도 남아 있습니다. 11세대 규모의 다세대이고 실거래 표본도 2건뿐이어서 환금성 판단 역시 보수적이어야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수액과 세금까지 확정한 뒤 판단해야 합니다.
