의정부지방법원 2025타경72388. 경기도 남양주시 호평동 아인스파크 102동 202호, 전용면적 38.35㎡의 다세대주택입니다. 2016년 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며 방 2개, 거실, 주방·식당, 화장실 및 욕실 1개로 구성되어 있습니다.
권리분석의 중심에는 임차인 조성민 씨의 보증금 150,000,000원이 있습니다. 2021.04.15 전입·점유하고 2021.02.10 확정일자를 받았으며, 2023.05.10 임차권등기가 완료됐습니다. 이 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 직접 강제경매를 신청한 사건입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 중요한 반전이 있습니다. HUG가 2026.07.14자로 배당 후 남는 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 한, 보증금 미배당 잔액은 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.
다만 안심하기 전에 확인할 문제가 하나 더 있습니다. 권리 판단상 기준일로 잡힌 2019.02.07 남양주시 압류는 등기부에 2019.03.05 말소 기록이 존재합니다. 등기 요약에는 근저당권 1건도 집계되어 있으나 그 상세가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준권리와 임차인 대항력의 최종 판단은 아직 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 298-4 아인스파크 제102동 제2층 제202호 도로명: 경기도 남양주시 천마산로12번길 26-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.35㎡ · 방2·거실·주방/식당·화장실 및 욕실1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김택현 |
| 소유권 취득 | 2021.04.27 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (5회 유찰 후) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차인 | 조성민 · 보증금 150,000,000원 · 건물 전부 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 중요한 HUG의 확약
현재 확인되는 소유권 흐름은 2016.12.02 황완기 소유권보존, 같은 날 생보부동산신탁으로 신탁등기, 2017.03.24 신탁말소, 2019.03.26 박숙자 소유권이전, 2021.04.27 김택현 소유권이전 순서입니다.
2017.05.23 국 압류는 2019.03.27 말소되었고, 2019.02.07 남양주시 압류도 2019.03.05 해제 기록이 있습니다. 이후 2022.11.15 국 압류, 2024.04.29 국 압류 등이 확인되며, 2024.11.13 남양주시 압류는 2024.11.18 말소되었습니다. 2025.09.25에는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 판단에서 가장 중요한 부분은 임차인과 선순위 권리의 관계입니다. 임차인 정보에는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없다는 판단이 적혀 있지만, 매각물건명세서 비고는 HUG를 대항력 있는 임차인의 임차보증금반환채권 양수인으로 명시하고 있습니다. 두 판단이 서로 일치하지 않습니다. 기준권리 자체에도 해제 기록이 있으므로, 대항력 유무를 어느 한쪽만 보고 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 확약 적용
확인되는 실제 임차인은 조성민 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금도 150,000,000원 한 건으로 판단합니다.
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성민 건물 전부 |
150,000,000원 주거 |
2021.04.15 2021.02.10 |
판정 상충 원본 확인 필요 |
배당 수령 HUG 확약서상 우선변제권 행사 |
HUG 채권양수 잔여 권리 포기 확약 |
현재 최저가에서 예상되는 보증금 미배당액은 71,486,480원입니다. 그러나 이 금액은 HUG가 배당받지 못하는 잔액이지, 확약이 유효한 경우 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
또한 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 확인된 임차인 외에 별도 점유자나 추가 임대차가 있는지 현장조사와 점유자 면담을 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만, 현재 시세로 단정할 수 없다
아인스파크 102동의 확인 가능한 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 전용 38.35㎡와 38.45㎡ 거래이며, 모두 2021~2022년에 체결된 거래입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 38.45㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 38.35㎡ | 4층 | 158,000,000원 |
| 평균 | 38.35~38.45㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
확인된 거래 평균은 154,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 80,360,000원은 과거 거래 평균의 약 52.2% 수준입니다. 숫자만 보면 상당한 차이가 있습니다.
하지만 이 거래들은 2021.10과 2022.06에 체결된 것으로, 현재 시점의 시세를 대표하는 최근 거래라고 볼 수 없습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 154,000,000원 역시 실제 표본 거래일과 맞지 않으므로 현재 시세 판단의 근거로 그대로 사용하기 어렵습니다. 2022년 이후 실거래가 확인되지 않는 상황에서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 임차인 보증금 인수 문제가 확약으로 해결되는 것과 별개로, 부동산 자체의 환금성이 충분한지 검토해야 하는 물건입니다. 과거 거래가와 현재 최저가의 차이를 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.3% 추정) | - | 1,846,480원 |
| 1. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 |
150,000,000원 | 78,513,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| HUG 미배당 잔액 | 150,000,000원 | 71,486,480원 |
집행비용 1,846,480원을 먼저 공제하면 HUG에 배당 가능한 금액은 78,513,520원입니다. 보증금 150,000,000원 전액을 충당하지 못해 71,486,480원이 남지만, HUG의 잔여 청구권 포기 확약이 유효하게 적용되는 경우 이 잔액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 HUG 미배당액은 커진다
현재 5회 유찰 상태에서 다음 회차까지 가격이 내려가는 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 임차인 확약이 동일하게 유효하다는 전제에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다.
| 구분 | 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 49% |
80,360,000원 | 78,513,520원 | 71,486,480원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 39.2% |
64,288,000원 | 62,730,816원 | 87,269,184원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 31.36% |
51,430,400원 | 50,104,653원 | 99,895,347원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 HUG가 배당받는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 확약의 핵심은 배당 부족분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 데 있습니다. 그러므로 낮은 회차 가격을 분석할 때는 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것으로 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 남양주시 호평동 소재 판곡고등학교 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌타일 및 드라이비트 등으로 마감됐으며 급배수·위생·난방·화재경보·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 327㎡, 지목은 대입니다. 사다리형이 아닌 부정형 지형이며 평지로 평가됐고, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역에도 포함되며 2025.08.26 지정된 외국인 등 주택 거래 관련 지정 사항이 있습니다.
- 공시지가. 1,146,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 아인스파크 102동은 11세대 규모입니다. 2016.11.07 준공된 건물이며 확인된 실거래는 2건뿐입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.07.14 제출된 인수조건변경확약서의 원본을 확인하고, 잔여 보증금반환청구권 포기와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되어 있는지 확인하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2019.02.07 남양주시 압류는 2019.03.05 말소 기록이 있습니다. 등기 요약에 집계된 근저당권 1건의 실제 설정일과 접수번호, 채권자, 말소 여부를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 검증. 임대차계약일 2021.02.07, 확정일자 2021.02.10, 전입·점유일 2021.04.15, 임차권등기일 2023.05.10을 기준으로 선순위 권리와 시간 순서를 대조하세요. 임차인 판정과 매각물건명세서 비고의 표현이 다르므로 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약서의 말소 동의만 확인하고 끝내지 말고 실제 말소 이행에 필요한 절차와 매각 이후 처리 상황을 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류 4건이 확인됩니다. 당해세에 해당하는 세금이 있는지 확인하고, 실제 배당에서 집행비용 외 추가로 공제될 수 있는 금액을 점검하세요.
- 점유자 및 추가 임대차. 확인된 실제 임차인은 조성민 씨 1명입니다. 다만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현장 방문과 점유자 면담으로 추가 임차인이나 제3자 점유 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 거래 2건은 2021.10과 2022.06 거래입니다. 현재 매매 호가와 실제 매수 수요, 주변 다세대 거래 및 전세·월세 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 관리. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납 관리비, 건물 유지관리 상태와 향후 수선 필요성을 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 해당 지정 내용과 거래 상대방·용도에 따른 적용 범위를 입찰 전 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 자료를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건은 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인 문제를 단순히 최저가와 비교해서 판단하면 안 되는 물건입니다. 현재 최저가는 80,360,000원으로 보증금보다 낮고, 예상배당 후에도 71,486,480원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액은 매수인에게 큰 위험이 될 수 있습니다.
그러나 HUG가 2026.07.14자로 잔여 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 조성민 씨의 임차보증금에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단됩니다. HUG가 별도 임차인으로 추가되는 것도 아니며, 보증금이 중복으로 계산되는 구조도 아닙니다.
그렇다고 이 물건을 무조건 안전하다고 평가할 수는 없습니다. 산정된 2019.02.07 압류는 2019.03.05 해제 기록이 있고, 근저당권 1건의 상세가 확인되지 않습니다. 임차인 대항력 판단 역시 권리 판단 내용과 매각물건명세서 비고가 서로 다릅니다. 확약은 해당 임차인의 인수 위험을 해결하지만, 말소기준권리 자체의 불일치까지 없애 주지는 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 과거 거래 평균 154,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 낮지만, 확인된 거래가 2021~2022년 2건뿐입니다. 5회 유찰, 11세대 규모의 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본을 감안하면 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
최종 판단은 확약의 효력 확인, 말소기준권리 재검증, 현재 시세와 환금성 확인 이후에 내려야 합니다. 이 물건의 핵심은 보증금 1억 5,000만원을 인수하느냐가 아니라, HUG 확약이 실제로 매수인을 보호하는지와 불확실한 등기 관계를 해소할 수 있는지에 있습니다. 권리상 인수액은 0원으로 판단하되, 전체 투자 위험은 보수적으로 평가하는 것이 타당합니다.
