의정부지방법원 2025타경72457. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘지에스타운’ 3동 305호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층·지하 1층 건물의 3층에 위치하며, 비교 대상 면적은 83.7㎡입니다. 감정가 187,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,630,000원, 감정가의 49%입니다.
등기 권리관계의 기준점은 2013.05.23 설정된 미금농업협동조합 근저당권 112,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 후순위 근저당권, 가처분, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 발생하지만 이는 채권자가 받지 못하는 금액일 뿐, 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72457 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 299-10 지에스타운 제3동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로 21-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 대상 면적 83.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 4층/지하 1층 중 3층 |
| 소유자 | 최의흥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 미금농업협동조합 / 109,623,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.05.23 미금농업협동조합 근저당권입니다. 2013.09.02 설정된 같은 조합의 후순위 근저당권 12,000,000원과 이후의 가처분·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1998년과 2011년에 설정됐던 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 57.6%의 할인과 오래된 표본
지에스타운 3동은 총 19세대, 사용승인일은 1998.05.12입니다. 확인된 실거래는 3건으로 평균 164,666,666원, 최저 159,000,000원, 최고 170,000,000원입니다. 현재 최저가 91,630,000원은 전체 평균의 55.6%, 최근 12개월 평균 지표 159,000,000원의 57.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 83.7㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2022.05 | 91.8㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 83.7㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 164,666,666원 |
가격 수치만 보면 최저가가 실거래 범위보다 크게 낮습니다. 그러나 비교지표상 거래 추세는 -5.1%이고, 표기된 최신 거래도 2023.07입니다. 거래량이 적은 19세대 연립주택은 호가와 실제 환금가격의 차이가 커질 수 있으므로, 57.6%라는 비율만으로 곧바로 안전마진을 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 미금농업협동조합 | 112,800,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 미금농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,877,923원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동고성농업협동조합 | 8,224,418원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 미금농업협동조합 | 10,502,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 151,204,440원 중 예상배당은 89,580,660원이며, 미배당액은 61,623,780원입니다. 신청채권자 청구액 109,623,780원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리의 부족분으로, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 61,623,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 88,617,979원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,699원 | 43,690,522원 | 107,513,918원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 화도읍 묵현리 소재 지에스타운으로, 인근은 연립주택·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로 접근성·버스정류장 거리와 노선수·천마산역까지의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층·지하 1층 건물로, 외벽은 적벽돌붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 1,413.0㎡의 부정형 평지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 남동측 진입도로에 접합니다. 공시지가는 880,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이고 확인된 거래도 3건이어서, 대단지 아파트보다 매수자층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람과 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 권원을 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 최신 표기 거래가 2023.07입니다. 현재 호가와 최근 인근 다세대·연립 실거래를 추가로 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 수리비 반영. 사용승인일이 1998.05.12인 건물입니다. 내부 마감·배관·난방·누수 상태를 확인하고 수리비를 입찰가에서 차감하세요.
- 명도비용 반영. 매수인 인수권리는 0원이지만 점유자가 있다면 명도 기간과 이사 협의비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 61,623,780원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장 확인이 가격의 완성이다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 187,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 91,630,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 지표 159,000,000원의 57.6%로 낮습니다.
그러나 거래 표본은 3건, 최신 표기 거래는 2023.07이고 추세는 -5.1%입니다. 총 19세대의 1998년 연립주택이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 점유·명도·수리비와 실제 환금가격을 보수적으로 확인한 뒤에도 현재 최저가가 충분히 낮다면 비로소 할인율이 실질적인 안전마진이 됩니다.
