의정부지방법원 2025타경72510. 남양주시 다산동 가운리슈빌오피스텔 4층 428호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상으로는 거실 겸 방·주방·욕실 겸 화장실·현관을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.04.18이고, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 4층 호실입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자 이광성 명의로 소유권이 이전된 2017.07.20 같은 날, 국민은행이 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 국의 압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 668-2 가운리슈빌오피스텔 4층 428호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 경춘로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층·지상 10층 중 4층 · 사용승인일 2017.04.18 |
| 내부 이용 | 거실 겸 방·주방·욕실 겸 화장실·현관 |
| 소유자 | 이광성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 85,839,592원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 없다
말소기준은 2017.07.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 임차인 최정자의 전입신고일은 2024.08.20으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유·계약 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최정자 | 사용 부분 미상 전입 2024.08.20 보증금 30,000,000원 월세 200,000원 배당요구 2025.12.15 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 매수인 인수 0원 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 102,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,980,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이며, 한 차례 더 유찰되면 34,986,000원, 4회 유찰 시에는 24,490,200원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 49,980,000원 | 53,319,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 34,986,000원 | 68,043,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 24,490,200원 | 78,350,624원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 국민은행의 미배당액은 늘어나지만, 이는 채권자의 회수 부족일 뿐 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 낙찰가에 인수액 0원을 더한 금액과 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 102,000,000원 | 48,680,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 국민은행 미배당 | - | 53,319,640원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 국민은행 채권최고액 기준 미배당은 53,319,640원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 도농역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·업무시설· 근린생활시설이 혼재합니다. 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 도농역이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 북측으로 대로에 접하고, 남측으로 폭 약 12미터의 중로에 접합니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·화재경보기·옥내소화전·난방·도시가스·승강기· 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(가운택지지구)이며 과밀억제권역, 택지개발지구, 공장설립제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,950.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 5,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 감정가 102,000,000원과 최저가 49,980,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대조건을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 최정자는 대항력이 없지만 실제 사용 부분과 현재 점유 여부는 미상입니다. 현황 확인 후 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 임차인 배당 확인. 배당요구는 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 용도·대출 조건. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 금융기관의 담보평가와 대출 가능 범위를 사전 확인하세요.
- 공실·임대수익. 월세 200,000원 계약 정보와 실제 점유·임대관계가 일치하는지 확인하고, 관리비와 공실기간을 포함해 수익성을 계산하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당과 실질취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2017.07.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최정자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 회차에서 매수인이 인수할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
다만 2회 유찰·감정가의 49%라는 숫자는 가격 검증의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용되는 만큼, 동일 건물의 실제 거래가격과 임대수요, 점유 상태, 공실 가능성, 관리비와 대출조건을 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장 시세를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
