의정부지방법원 2025타경72550. 남양주시 평내동 평내마을주공아파트 1105동 1704호, 전용 59.53㎡ 아파트입니다. 감정가는 324,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저가는 158,760,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49%이자 최근 12개월 실거래 평균의 53.1%이므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
그러나 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 실제 임차인 송준호는 2021.08.26 전입하고 2021.08.27 점유를 시작했으며, 2021.08.03 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2021.11.29 주식회사제이씨제이대부 근저당보다 앞선 임차인으로 대항력과 우선변제권을 모두 보유합니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액은 낙찰자가 별도로 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 제1105동 제17층 제1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.53㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 17층 |
| 소유자 | 최종훈 (2009.10.05 소유권이전 · 거래가액 91,866,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 302,960,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 평내마을주공 · 1,050세대 · 2004.07.02 준공 |
| 명칭 참고 | 등기사항전부증명서에는 평내마을주공아파트, 건축물대장에는 2025.10.13 평내와이즈힐로 변경 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 우리은행 근저당과 제이씨제이대부의 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2021.11.29 설정된 주식회사제이씨제이대부의 채권최고액 70,500,000원 근저당입니다. 이후 설정된 19,500,000원 근저당, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위 14번 임차권등기의 접수일이 아니라, 그 기초가 되는 전입·점유 시점입니다. 송준호는 말소기준보다 앞서 전입과 점유를 갖췄고 확정일자도 받았습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당되지 않은 보증금 잔액에 관한 대항력은 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송준호 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.06.26 확정 2021.08.03 전입 2021.08.26 점유 2021.08.27 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
송준호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 별도의 중복 보증금은 없지만, 보증금 260,000,000원 자체가 그대로 권리분석의 기준이 됩니다. 배당요구를 했고 우선변제권도 있으나, 현재 최저가로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 158,760,000원 | 104,262,640원 | 263,022,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 111,132,000원 | 151,223,848원 | 262,355,848원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.0% | 77,792,400원 | 184,007,863원 | 261,800,263원 |
현재 회차의 실질취득은 263,022,640원이고, 세 차례 유찰 시에도 262,355,848원, 네 차례 유찰 시에도 261,800,263원입니다. 낙찰가가 크게 떨어져도 총부담은 보증금 260,000,000원과 집행비용을 합한 수준에서 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 볼 수 없는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 53.1%, 실질취득은 88.0%
같은 단지 동일 전용면적 59.53㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 298,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 325,000,000원이며, 표본 거래 범위는 275,000,000원에서 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.53㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 18 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 11 | 284,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 6 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 59.53㎡ | 6 | 323,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 12건 | 298,916,666원 |
최저가만 비교하면 최근 평균의 53.1%지만, 인수액을 더한 실질취득 263,022,640원은 최근 12개월 평균의 88.0%입니다. 최신 거래 325,000,000원과 비교하면 80.9%입니다. 실질취득 기준으로는 최근 평균보다 낮아 가격 여지가 있지만, 표면 할인율 46.9%를 그대로 기대할 수 있는 물건은 아닙니다. 취득세·명도·체납관리비와 임차인 보증금 정산 절차까지 고려하면 실제 안전 마진은 더 줄어듭니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,022,640원 |
| 1. 임차인 · 송준호 | 260,000,000원 | 155,737,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이씨제이대부 | 70,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제이씨제이대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 302,960,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,022,640원을 제외한 매각대금은 모두 임차인에게 배당됩니다. 임차인 보증금 부족액 104,262,640원은 매수인 인수이며, 말소기준 근저당과 후순위 근저당, 신청채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 20층 건물의 17층 아파트로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 입지. 장내초등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·창고·임야·농지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·평내택지지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,013,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,050세대 단지의 전용 59.53㎡형으로 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 275,000,000원부터 325,000,000원까지 분포합니다.
- 건축물 명칭. 등기상 평내마을주공아파트이나 건축물대장상 명칭이 2025.10.13 평내와이즈힐로 변경됐으므로 관련 서류의 단지명을 함께 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 158,760,000원이 아니라 현재 인수액을 합한 263,022,640원을 매입가격으로 계산하세요.
- 임차인 정산. 송준호의 배당액과 미배당액을 배당표 원본으로 재확인하고, 인수액 지급과 임차권 정리 절차를 사전에 설계해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 세 차례 유찰 시 실질취득 262,355,848원, 네 차례 유찰 시 261,800,263원으로 총부담 감소 폭은 제한적입니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 12개월 평균 298,916,666원과 최신 거래 325,000,000원을 기준으로 층·내부상태·수리비 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세와 집행비용 변동에 따라 임차인의 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당요구와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “1.59억 낙찰”이 아니라 “2.63억 취득”
이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 최저가에서 배당되지 않는 104,262,640원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 따라서 현재 실질취득은 263,022,640원이며, 추가 유찰이 이어져도 총부담은 260,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 298,916,666원의 88.0%로, 최근 실거래 대비 일정한 가격 여지는 있습니다. 다만 100,000,000원이 넘는 별도 인수자금, 임차인 정산과 권리정리 절차가 필요한 고난도 자금 구조입니다. 결론은 표면가격은 큰 폭 할인, 실질가격은 제한적 할인입니다. 입찰가는 법원 최저가가 아니라 임차인 인수액을 더한 총취득원가를 기준으로 결정해야 합니다.
