대전지방법원 2023타경10733. 세종특별자치시 전의면 관정리의 공장·토지 복합물건입니다. 감정평가상 공장뿐 아니라 사무실, 연구실, 휴게실, 기숙사, 창고, 세척실, 식당, 회의실, 경비실 등이 함께 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사서원기술이며, 등기상 말소기준권리는 2018.09.27 설정된 한국산업은행 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후 한국산업은행의 5,400,000,000원 근저당, 중소벤처기업진흥공단의 1,140,000,000원 근저당과 다수 압류·가압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고 내역만으로 현장 점유관계까지 단정하기보다는 입찰 전 공장·사무실·기숙사 등 각 건물의 실제 점유자를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경10733 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 관정리 485-5 · 세종특별자치시 전의면 구름들이길 32 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·연구실·기숙사·창고 등 |
| 소유자 | 주식회사서원기술 |
| 감정가 / 최저가 | 18,154,852,760원 / 12,708,397,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 유찰 / 2026.09.30 |
| 청구액 | 4,489,427,118원 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 3,596㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 세로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 260,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸
핵심은 2018.09.27 한국산업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 한국산업은행 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 국·세종특별자치시 압류, 한국무역보험공사·중소벤처기업진흥공단·서울보증보험주식회사·신용보증기금 등 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 12,708,397,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래로 가격을 교차검증하기 어려운 공장·토지 복합물건입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차에서 매수인이 부담하는 등기상 인수액은 0원이므로 실질취득 기준은 최저가와 같은 12,708,397,000원입니다. 이후 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 8,895,877,900원, 3회 유찰 시 6,227,114,530원으로 낮아지지만, 이 역시 시세 자료와 직접 비교할 수 있는 값은 아닙니다. 공장시설의 실제 상태, 토지 가치, 건물별 활용도와 점유관계를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,708,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 129,483,970원 |
| 을구 10번 근저당 · 한국산업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 한국산업은행 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 857,388,678원 | 857,388,678원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 514,208,745원 | 514,208,745원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,227,616,182원 | 1,227,616,182원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 4,837,285,345원 | 1,539,699,425원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신보2021제24차유동화전문유한회사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신보2021제7차유동화전문유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 703,917,935원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 한국전력공사 | 83,911,290원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 18,404,328,175원 중 채권자 배당액은 12,578,913,030원, 미배당은 5,825,415,145원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 채권자에게 미배당되는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개의 개념입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관정삼거리 서측 인근이며 전의일반산업단지·세종첨단일반산업단지, 소규모 공장, 나지, 농경지, 농가주택, 자연림 등이 형성된 지방도변 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 남천안IC·남풍세I.C·목천IC까지 차량으로 10~15분 거리입니다.
- 이용상태. 공장 외에 사무실·연구실·휴게실·기숙사·창고·세척실·식당·회의실·경비실·접견실·화장실 등이 이용 중입니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급배수설비, 일부 기숙사·사무실 냉난방설비, 화물용승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역을 포함하고, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철골조·일반철골구조·경량철골구조·철근콘크리트구조 등 여러 동으로 구성되며 사용승인 시점은 1997.08.25, 2001.09.12, 2009.10.01, 2013.05.31, 2014.11.27, 2015.08.19, 2016.08.30 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 공장·사무실·기숙사·창고 등 각 건물의 실제 사용자와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물·공장설비의 개별가치와 인근 공장 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공장설비 범위. 등기에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재되어 있으므로, 매각에 포함되는 기계·기구·설비의 범위와 현존 여부를 원본 목록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 5,825,415,145원은 채권자 측 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중로1류 저촉 내용을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장 및 광업재단 저당법 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격’이 더 어렵다
이 사건은 등기부만 보면 방향이 비교적 선명합니다. 2018.09.27 한국산업은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 다수의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다.
공장·토지 복합물건으로 여러 동의 공장·사무실·기숙사·창고가 함께 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 더구나 현재 최저가 12,708,397,000원이 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 기준이 없어 ‘70%니까 싸다’는 결론을 낼 근거가 없습니다. 등기 권리는 정리되는 구조지만, 실제 승부처는 점유관계·공장설비 범위·토지 및 건물 가치의 현장 검증입니다.
