최저가 10.38억 뒤에 ‘인수 3억’이 있다 — 대전 문화동 가람빌딩

대전지방법원 2025타경2927. 대전 중구 문화동 보문산로 363에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 4층 철근콘크리트 건물은 ‘가람빌딩’ 사무소 등 업무용으로, 별도의 2층 일반철골 건물은 수리점과 사무소로 이용 중입니다. 감정가 1,483,059,670원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,038,142,000원입니다.

표면적인 할인율은 30%지만 실제 자금구조는 다릅니다. 3·4층을 점유하는 주식회사 가람은 2017.09.26 전입했고, 보증금은 300,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가만 계산하면 안 되고, 1,038,142,000원 + 300,000,000원 = 1,338,142,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.

다만 보증금 300,000,000원이 현재 최저가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 각 회차 낙찰가에 확정 인수액 300,000,000원이 그대로 더해집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 기준권리 재대조

현존 등기 흐름만 보면 2019.12.30 설정된 하나은행 근저당이 선순위 기준권리로 검토됩니다. 다만 주식회사 가람의 전입은 2017.09.26으로 2017년 근저당과 2019년 근저당 모두보다 빠르기 때문에, 기준권리 재정리와 무관하게 이 임차인의 선순위 인수 위험은 남습니다. 그 이후 설정된 근저당, 가압류, 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 주식회사 레츠건설산업과 손은진은 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 전종헌은 보증금 20,000,000원과 월 차임 700,000원이 확인되고 배당요구도 했지만, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

현재 최저가는 감정가의 70.0%인 1,038,142,000원입니다. 하지만 선순위 임차보증금 300,000,000원을 더하면 실질취득은 1,338,142,000원으로 올라갑니다. 감정가 대비 비율은 90.2%이고, 감정가와의 차이는 144,917,670원입니다.

2회 유찰 시 실질취득은 감정가의 약 69.2%, 3회 유찰 시에는 약 54.5%가 됩니다. 유찰될수록 낙찰가와 실질취득은 낮아지지만, 주식회사 가람의 인수액 300,000,000원은 동일하게 남습니다. 따라서 회차가 내려가도 최저가만 보지 말고 항상 낙찰가 + 인수보증금을 함께 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,038,142,000원 가정)

채권자 총 청구액 2,668,286,407원 중 예상 채권자 배당은 1,025,360,580원, 미배당은 1,642,925,827원입니다. 주식회사 진산의 신청채권 31,933,150원도 배당되지 않는 시나리오이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남대학교병원 남측에 위치하며, 도로변에는 업무용 빌딩·장례식장·주유소·정비소·일반음식점 등이 형성돼 있습니다. 후면은 단독주택·다세대주택·연립주택 지역입니다.
• 교통. 차량 진입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 중심 상가지역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 4층 건물은 가람빌딩 사무소 등 업무용, 2층 건물은 수리점과 사무소로 이용 중입니다.
• 설비. 4층 건물에는 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 있으며 2층 건물에는 급·배수와 위생설비가 있습니다.
• 토지. 306.0㎡, 업무용, 완경사·부정형·광대세각이며 공시지가는 974,600원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 문화4구역 지구단위계획구역·정비구역, 보문산 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 합병 전 지번이 건물 등기에 함께 기재돼 있어 표시 정리를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차의 판단가격은 1,038,142,000원이 아니라 확정 인수액을 더한 1,338,142,000원입니다.
• 가람 임대차 원본. 2017.09.26 전입, 보증금 300,000,000원, 3·4층 점유가 현재도 유효한지 계약서·사업자등록·점유 현황을 대조해야 합니다.
• 전종헌 대항력. 전입일이 확인되지 않았으므로 보증금 20,000,000원의 승계 여부를 원본 서류로 판정해야 합니다.
• 2층 중복 점유. 주식회사 레츠건설산업과 손은진이 모두 2층으로 조사됐습니다. 각 점유 범위와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 기준권리 재대조. 탄동새마을금고 근저당의 2019.12.30 말소와 예상배당 715,000,000원 사이의 불일치를 확인해야 합니다.
• 하나은행 채권액. 최초 채권최고액 672,000,000원과 2025.03.17 변경 후 616,000,000원이 배당계산에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물, 옹벽, 수목과 2019.05.08 합병된 토지의 경계·현황을 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
• 시세·수익성. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 업무·상업용 건물 거래사례, 층별 임대료, 공실과 유지상태를 별도로 조사해야 합니다.
• 배당 제외 항목. 당해세와 최우선변제 가능액은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “90.2% 실질취득”

이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 표면상 최저가는 감정가의 70.0%인 1,038,142,000원이지만, 주식회사 가람의 보증금 300,000,000원을 더한 실질취득은 1,338,142,000원, 감정가의 90.2%입니다. 확인된 실거래 비교자료도 없어 현재 회차가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

권리 측면에서도 단순하지 않습니다. 가람의 확정 인수 300,000,000원 외에 전종헌의 대항력은 아직 미상이고, 2017년 탄동새마을금고 근저당 말소와 예상배당 전제 사이에도 불일치가 있습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 미상 점유 위험은 매수인에게 직접 연결됩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 할인됐지만 권리검증은 아직 끝나지 않았고, 현재 실질취득가의 가격 메리트도 별도 시세조사 없이는 판단할 수 없습니다.