대전지방법원 2024타경4042. 홍성군 광천읍 매현리 산68-7에 있는 경량철골조 단층 건물로, 감정평가상 농산물저장용 저온창고로 이용 중입니다. 소유자 박분이는 2007년 2월 12일 매매를 원인으로 거래가액 1,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2024년 3월 12일 충남신용보증재단의 가압류 54,980,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2024년 12월 17일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 후순위 권리의 소멸 구조는 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 최영상이 2017년 9월 11일 전입한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경4042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 광천읍 매현리 산68-7 · 홍남로863번길 93 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 농산물저장용 저온창고 |
| 건물 구조 | 경량철골조 단층 · 판넬 마감 · 콘크리트 및 에폭시 바닥 |
| 소유자 | 박분이 (2007.02.12. 매매, 거래가액 1,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,568,000원 / 1,768,000원 (10회 유찰, 감정가의 2.83%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 58,467,523원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.12. 가압류 · 충남신용보증재단 · 청구금액 54,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
2005년 홍동농업협동조합의 가압류 8,112,789원은 2006년 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 충남신용보증재단 가압류이며, 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 매수인이 별도로 떠안을 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영상 | 2017.09.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최영상은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 등기부상 1993년 소유권보존을 한 과거 소유자 최영상과 같은 이름으로 확인됩니다. 가장임차인이나 관계인일 가능성을 배제할 수 없지만, 그 사정만으로 임차관계를 무효라고 단정해서도 안 됩니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유 여부와 관계인 자료를 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 431,824원 |
| 1. 가압류 · 충남신용보증재단 | 54,980,000원 | 1,336,176원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 431,824원을 제외한 1,336,176원이 충남신용보증재단에 배당되고, 가압류 청구금액 중 53,643,824원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당과 매수인 인수부담은 이 표로 확정할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 1,768,000원 | 1,336,176원 | 53,643,824원 |
| 11회 유찰 시 | 1,237,600원 | 815,323원 | 54,164,677원 |
| 12회 유찰 시 | 866,320원 | 450,726원 | 54,529,274원 |
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 농산물저장용 저온창고로 이용 중이며 전기설비와 냉방기 저온설비가 구비돼 있습니다.
- 건물구조. 경량철골조 단층 건물로 내·외벽은 판넬 마감, 바닥은 콘크리트 및 에폭시 마감입니다.
- 현황 차이. 공부상 함석지붕(조립식)이지만 현황은 샌드위치판넬지붕 상태입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 포함 범위와 현황을 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 접근·형상. 관련 토지정보에는 임야·자연림·완경사·부정형·맹지, 면적 118,035㎡로 기록돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되고, 준보전산지가 포함됩니다.
- 중첩 규제. 농업생산기반 정비사업지역·소하천구역·가축사육제한구역 저촉 사항이 있으며 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 경계 확인. 정확한 위치와 경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최영상의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유부분과 실제 거주·사용 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 과거 소유자와 같은 이름인 점을 근거로 가장임차인을 단정하지 말고 가족관계·거래관계와 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비 재계산. 보증금과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 낙찰가만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 경계 측량. 맹지 여부, 진입로의 법적 권원, 건물 위치와 경계를 측량 및 현장조사로 대조해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이, 제시외 건물 포함 범위, 저온설비의 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 중첩된 산지·농업·소하천·가축사육 관련 규제가 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 2.83% ≠ 실질취득비 2.83%”
이 사건은 등기부상 말소기준이 분명하고 이후 권리가 소멸한다는 점에서는 단순합니다. 하지만 2017년 전입한 실제 점유자 1명의 보증금과 확정일자, 점유관계가 미상입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 웃돈다면, 낮은 낙찰가만큼 인수할 미배당 보증금이 늘어 실질취득비가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
여기에 10회 유찰, 농산물저장 저온창고라는 특수 용도, 맹지로 기록된 토지 조건, 지붕 현황 차이, 제시외 건물과 측량 필요성까지 겹칩니다. 따라서 현재 결론은 등기권리 일부 합격, 실질취득비와 환금성은 확인 전까지 보류입니다. 최저가 1,768,000원은 입찰 근거가 아니라 추가 조사를 시작하는 숫자에 가깝습니다.
