대전지방법원 2024타경5412. 충청남도 태안군 태안읍 송암로 619 일대의 대지 + 토지 사건입니다. 감정가 1,853,711,080원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 311,553,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.30. 설정된 이재성의 근저당권 225,000,000원이고, 그 뒤의 가압류·후순위 근저당·현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 제시외 건물·법정지상권·유치권·농취증·공사 중 현황에 있습니다.

매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 목록2는 신축허가를 받아 건물 신축 중, 목록3은 현황 주차장, 목록4는 일부 도로 및 구거, 목록5 역시 건물 신축 중입니다. 목록2·5·6 지상 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 제시외 건물과 컨테이너 1동 중 일부는 매각에서 제외됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.81%까지 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 매각 범위와 토지 사용·점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 비등기 현황은 별도 확인

말소기준은 2022.08.30. 이재성 근저당권 225,000,000원입니다. 이후 최창집 근저당 600,000,000원, 교남동새마을금고 가압류 500,000,000원, 서원산업주식회사 가압류 100,520,000원, 김재은 근저당 300,000,000원, 최용진 근저당 375,000,000원, 송진원 근저당 250,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

을구 2번 최창집 근저당은 2022.12.12. 확정채권 일부양도로 이규은에게 200,000,000원 일부이전 등기가 있습니다. 등기상 금전채권과 별개로, 이 사건에는 제시외 건물에 따른 법정지상권 문제와 유치권 신고가 있어 “배당표상 인수 0원 = 모든 권리 위험 0”으로 볼 수 없습니다.

② 임차 점유 — 실제 임차인 4곳, 모두 말소기준 이후

실제 임차인은 4곳이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 네 곳 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.08.30. 이후라 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 네 곳 모두 제시외 건물을 점유 대상으로 기재하고 있으므로, 보증금 승계와 별개로 실제 점유 위치와 인도 범위는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격·회차 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%

현재 회차는 5회 유찰 상태로, 감정가 1,853,711,080원에 대한 최저매각가가 311,553,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 6회 유찰 시 218,087,100원, 7회 유찰 시 152,660,970원으로 계산돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,553,000원 가정)

채권 총액 2,350,520,000원 중 예상 배당액은 306,391,258원, 미배당은 2,044,128,742원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금전 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·공사 현황과 농취증

• 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
• 목록2. 신축허가를 받아 건물을 신축 중이며, 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도가 감정평가액과 최저매각가격에 반영돼 있습니다.
• 목록3. 공부상 전이나 현황은 주차장입니다.
• 목록4. 공부상 전이나 현황 일부가 도로 및 구거이고, 일부는 대지면적에서 제외돼 재확인이 필요합니다.
• 목록5. 공부상 전이나 현황 건물 신축 중이며, 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도가 감정평가액과 최저매각가격에 반영돼 있습니다.
• 목록2·3·4·5. 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다. 태안읍장 사실조회회신상 원상회복명령 가능성도 있습니다.
• 제시외 물건. 제시외 건물과 컨테이너 1동 중 일부는 매각에서 제외되고, 제시외 수목은 포함됩니다.
• 건축 진행. 목록3·4·5·6은 증축허가를 받은 4필 일단으로 건물 신축 중이며, 목록4 일부는 대지면적에서 제외돼 재확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 태안군청 남동측 인근으로, 전·답 등의 농경지와 단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합 또는 저촉됩니다.
• 토지형상. 평지·부정형·소로한면이며 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
• 현황 차이. 공부상 전인 토지들이 실제로는 신축 중 부지·주차장·일부 도로 및 구거로 이용되고 있어 공부상 표시와 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 5회 유찰 상태이고 토지와 공사 중 현황, 제시외 건물 및 권리 불확실성이 함께 있으므로 가격뿐 아니라 향후 이용 가능 범위를 중심으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 법정지상권. 목록2·5·6의 제시외 건물 소유자와 토지 소유관계를 확인해 성립 가능성을 검토하세요.
• 유치권. 주식회사 우형건설의 공사대금채권 454,000,000원 유치권 신고에 대해 실제 점유, 공사계약, 채권 발생 및 존속 여부를 확인하세요.
• 농지취득자격증명. 목록2·3·4·5에 필요하며 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하세요.
• 원상회복. 태안읍장 사실조회회신상 원상회복명령 가능성이 있으므로 대상 필지와 실제 부담 범위를 확인하세요.
• 제시외 건물. 매각 포함·제외 대상을 도면과 현장에서 대조하고, 제시외 건물을 점유하는 임차 법인 4곳의 실제 위치도 확인하세요.
• 목록4 면적. 일부가 대지면적에서 제외돼 있으므로 증축허가 및 실제 대지면적을 재확인하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 위 권리·현황 위험을 해소한 뒤 이용가치를 기준으로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농취증 관련 회신과 유치권 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리·현황 확정이 먼저”

이 사건은 감정가 1,853,711,080원에서 5회 유찰돼 최저가가 311,553,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차보증금 때문에 매수인이 금전적으로 떠안을 금액은 시나리오상 0원입니다.

하지만 목록2·5·6의 법정지상권 성립 여부 불분명, 주식회사 우형건설의 454,000,000원 유치권 신고, 목록2·3·4·5의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 공사 중인 토지와 제시외 건물의 매각 포함·제외 문제가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 실제로 어떤 토지와 건물을 온전히 사용할 수 있는가를 먼저 확정하는 데 있습니다.