감정가 24.01%까지 내려왔지만, 법정지상권·유치권·농취증이 겹친다 — 태안 송암로 619

대전지방법원 2024타경5412. 태안군청 남동측 인근에 있는 대지·토지와 신축 중 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 이한경이며, 말소기준은 2022.08.30. 이재성 명의 채권최고액 225,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤로 최창집 근저당권 600,000,000원, 교남동새마을금고 가압류 500,000,000원, 서원산업주식회사 가압류 100,520,000원과 다수 근저당권·경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

점유 법인은 주식회사 설레임, 주식회사 블루아일랜드, 유니아일랜드 주식회사, 주식회사 1979 설레임 등 실제 4곳입니다. 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며 보증금 합계도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분이 제시외 건물이고 일부 위치가 미상으로 조사돼, 권리 인수와 별개로 실제 점유 범위와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 선순위 인수는 없다

말소기준인 이재성 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 2022.11.30. 최창집 근저당권과 그 일부이전, 2023년 이후 가압류, 2024년 김재은·최용진·송진원 근저당권 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 순위입니다. 따라서 등기부 순위만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 점유 법인 4곳, 대항력은 없다

네 점유 법인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 법인 4곳입니다. 전입일은 모두 2022.08.30. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했지만, 대항력 없는 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격 구조 — 24.01% 할인은 위험이 반영된 숫자

감정가 1,853,711,080원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 445,075,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 5회 유찰 시 최저가는 311,552,500원, 감정가의 16.81%이며 6회 유찰 시에는 218,086,750원, 감정가의 11.76%까지 내려갑니다.

다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 건물 신축 중인 여러 필지와 주차장·도로·구거가 혼재하고, 법정지상권·유치권·농지취득자격증명·원상회복 가능성이 동시에 존재합니다. 네 차례 유찰과 24.01%라는 비율 자체가 이런 불확실성을 반영한 결과로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 445,075,000원 가정)

총 채권액 2,350,520,000원 중 438,224,250원이 배당되고, 미배당액은 1,912,295,750원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 핵심 특수권리 — 법정지상권·유치권

⑥ 농지취득자격증명 — 미제출 시 보증금 몰수

목록2·3·4·5는 농지취득자격증명이 필요합니다. 증명을 제출하지 않으면 매수신청보증금이 몰수됩니다. 태안읍장 사실조회 회신에는 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다.

• 대상 목록. 목록2·3·4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 현재 이용상태. 공부상 전인 토지가 건물 신축 중·주차장·일부 도로 및 구거로 이용되고 있습니다.
• 원상회복 가능성. 현재 이용상태에 따라 원상회복명령 가능성이 있으므로 관할 행정기관의 판단을 확인해야 합니다.
• 보증금 위험. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 태안군청 남동측 인근에 위치하며 주변은 전·답 등 농경지, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 폭 8m~10m 소로2류에 접하거나 저촉됩니다.
• 토지 형태. 평지의 부정형 토지로 도로접면은 소로한면입니다.
• 환금성. 상업용 토지와 신축 중 건물, 주차장·도로·구거가 혼재하고 법정지상권·유치권·농취증 쟁점이 있어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 조사. 목록2·5·6 지상 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계를 확인하세요.
• 유치권 현장 확인. 주식회사 우형건설의 실제 점유 여부와 공사대금채권 454,000,000원의 근거자료를 확인하세요.
• 농취증 사전 확인. 목록2·3·4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 태안읍에 확인하세요.
• 원상회복 위험. 공부상 전과 현황 이용상태가 다른 토지의 원상회복명령 가능성을 확인하세요.
• 매각 제외 범위. 제시외 건물과 컨테이너 1동의 위치·면적·소유자·철거 및 사용관계를 확인하세요.
• 점유 법인 조사. 실제 점유 법인 4곳의 점유 구역과 계약관계, 영업·시설 이전 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 허가도면 대조. 목록3·4·5·6의 증축허가도면과 실제 건축 현황, 목록4의 대지면적 제외 부분을 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 회신과 유치권 신고서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 24.01%는 저가 신호가 아니라 위험 경고다

이 사건은 등기부와 임차관계만 보면 말소기준 선순위 권리가 없고, 실제 점유 법인 4곳도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 핵심은 등기 순위 밖에 있습니다. 제시외 건물에 따른 법정지상권 성립 여부, 주식회사 우형건설의 454,000,000원 유치권 신고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성, 매각 제외 건물과 위치 미상 점유가 동시에 얽혀 있습니다.

감정가 1,853,711,080원이 445,075,000원까지 내려온 것은 큰 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 네 차례 유찰된 저환금성 복합 토지입니다. 등기상 인수 0원은 합격이지만, 특수권리와 행정·현장 위험은 중대합니다. 법정지상권·유치권·농취증 중 하나라도 정리되지 않는다면 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 입찰할 물건이 아닙니다.