대전지방법원 2024타경58379. 대상은 서산 동문동 ‘서산동문동아더프라임’ 101동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 염채연이고, 2021년 6월 25일 소유권이전등기 당시 거래가액은 174,000,000원입니다. 이번 강제경매는 2024년 9월 12일 주택도시보증공사가 신청했으며 청구금액은 180,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 김종현의 주택임차권입니다. 임차인은 2021년 6월 25일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 22일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 180,000,000원이며, 2023년 7월 20일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 날짜들은 2024년 9월 12일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김종현 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 안견로 91, 101동 1층 103호 (동문동, 서산동문동아더프라임) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호 |
| 사용승인일 | 2013.05.31 |
| 소유자 | 염채연 (2021.06.25 소유권이전, 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
현재 등기에서 가장 중요한 권리는 을구 4번 김종현의 주택임차권입니다. 전입·점유일 2021.06.25, 확정일자 2021.07.22, 보증금 180,000,000원으로, 2024.09.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 데이터상 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 김종현 임차권은 그보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종현 | 주거용 건물전부 | 2021.06.25 / 2021.07.22 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
김종현은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원래라면 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하는 경우 잔존액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건은 승계인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 확약을 제출했으므로 확약 적용 범위 안의 인수위험은 해소됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 195,000,000원이나 현재 최저가 195,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
오히려 확인해야 할 숫자는 9회 유찰입니다. 현재 시나리오에는 “9회 유찰, 감정가 100%”로 표시돼 있고 최저매각가도 195,000,000원입니다. 비교 가능한 최신 실거래가가 없으므로 이 반복 유찰의 원인을 가격·점유·절차 중 어느 하나로 단정할 수는 없지만, 최소한 시장 반응이 여러 차례 없었다는 사실은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 김종현 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 11,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 195,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,530,000원과 김종현 보증금 180,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 11,470,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 168,530,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 동문동 소재 서령중학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 공동주택으로 이용 중입니다. 101동은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 대상은 1층 103호입니다.
- 도로. 단지 부지는 남측 약 16m, 동측 및 남서측 약 12m, 북서측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·현상변경허가 대상구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 권리판단의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 별지 확약서 원문과 적용 대상 권리를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약 내용대로 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 9회 유찰 경위. 현재 데이터상 9회 유찰인데 최저가가 감정가 100%인 195,000,000원입니다. 각 기일별 매각결과와 현재 최저매각가를 법원 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않아 현재 195,000,000원의 시세 적정성은 판단할 수 없습니다. 실거래 원본을 추가 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 15층 건물 중 1층 103호입니다. 현장 방문을 통해 일조·소음·사생활·상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수액을 0원으로 만든 사건”
표면만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보이는 사건입니다. 실제로 김종현은 전입·점유와 확정일자를 모두 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확약이 없다면 매각가가 156,000,000원으로 내려갈 때 26,984,000원, 124,800,000원으로 내려갈 때 57,747,200원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 본건은 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 고비는 넘겼지만, 9회 유찰과 현재 195,000,000원이라는 가격을 설명할 최신 실거래 자료가 없는 만큼, 이 사건의 다음 승부처는 권리보다 현재 가격의 시장 적정성과 반복 유찰 경위 확인입니다.
