대전지방법원 2024타경59501. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 103동 2층 203호입니다. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 20층 건물의 2층 물건입니다. 소유자는 이보은, 등기부상 2021년 9월 10일 매매를 원인으로 2021년 10월 22일 소유권을 이전받았고 거래가액은 223,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 먼저라는 점입니다. 이한기는 2021년 10월 22일 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 박사랑의 근저당권은 2021년 11월 2일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 다만 이 사건에는 바로 그 인수 위험을 제거하는 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경59501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 한마음2로 22, 103동 2층203호 (석림동,서산센트럴코아루아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 1세대로 이용 중 · 20층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이보은 (2021.10.22. 소유권이전 · 거래가액 223,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,758,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2021.11.02. 박사랑 근저당권 100,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021.10.22.에 이한기의 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 존재하므로, 이 임차인은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후 2023.10.26. 임차권등기가 됐고, 2024.10.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한기 | 주거용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.22 | 2021.10.22 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체이므로, 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 이한기의 배당요구는 2023.10.26. 접수돼 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사 구조도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 이한기 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박사랑 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,758,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 50,336,400원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 이 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 (감정가 70%) | 152,600,000원 | 50,336,400원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 56%) | 122,080,000원 | 80,429,120원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 45%) | 97,664,000원 | 104,493,952원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 승계인이 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 각 회차의 룰상 인수액과 실제 부담을 분리해서 봐야 합니다. 현재 제공된 시세 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 석림동 소재 ‘석림사거리’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 북동측 및 남동측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류에 접하고 중로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 달려 있으므로 별지 확약서 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 명세서에는 말소 동의가 기재돼 있으므로 실제 매각 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 반복 유찰됐다는 사실만으로 원인을 단정할 수 없으므로 현장 상태·수요·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 152,600,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지는 별도 비교가 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 체납 관리비 등 매각 이후 비용 변수를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·별지 확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 사건입니다. 현재 최저가 152,600,000원에서는 배당 후 50,336,400원이 남기 때문에, 확약이 없다면 그 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 명세서와 확약서 내용이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수액 0원으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 9회 유찰 뒤 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리상 확약의 유효 범위를 원문으로 확정하고, 현재 최저가 152,600,000원이 실제 시장가격에 비해 합리적인지 별도로 검증하는 것입니다.
