대전지방법원 2024타경59501. 서산시 석림동 서산센트럴코아루아파트 103동 2층 203호입니다. 소유자 이보은은 2021년 10월 22일 거래가 223,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 이한기가 보증금 200,000,000원으로 주거용 건물 전부에 입주해 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2021년 11월 2일 박사랑 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
시간순서만 보면 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 확약서가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경59501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 한마음2로 22, 103동 2층203호 (석림동, 서산센트럴코아루아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 1세대로 이용 중 · 20층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이보은 (2021.10.22. 거래가 223,800,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (8회 유찰 이력, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,758,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021년 11월 2일 박사랑의 근저당권입니다. 임차인 이한기의 전입·점유·확정일자는 모두 2021년 10월 22일로 말소기준보다 빠르며, 2023년 10월 26일에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 형식상 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 승계가 문제가 될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이한기 주거용 건물전부 | 200,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.10.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 확약 반영 인수 0원* |
임차인은 2023년 10월 26일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 현재 218,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,852,000원을 제외한 뒤 보증금 200,000,000원이 우선 배당되는 구조입니다. 이후 박사랑 근저당에는 14,148,000원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약이 없을 때와 반드시 구분
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 잔존보증금 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 218,000,000원 | 0원 | 0원* | 218,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 174,400,000원 | 28,841,600원 | 0원* | 174,400,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 139,520,000원 | 63,233,280원 | 0원* | 139,520,000원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 9회 유찰 가정에서는 28,841,600원, 10회 유찰 가정에서는 63,233,280원의 인수 위험이 생깁니다. 하지만 제출된 확약서는 미배당분에 대한 매수인 청구를 포기하는 내용이므로, 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 이한기 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박사랑 | 100,000,000원 | 14,148,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 206,758,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 미배당액은 292,610,888원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이며, 확약 반영 후 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다. 매수인 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 서산시 석림동 석림사거리 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 북동측 및 남동측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서 별지 확약서에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 실제 임차인은 이한기 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 별도의 두 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 현재 회차 가격 확인. 8회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가와 같은 218,000,000원입니다. 매각기일과 최저가 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약은 보증금 인수 문제를 해소하는 자료입니다. 실제 점유자와 인도 시기, 명도 협의 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 채권 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 다시 봐야 한다
이 사건의 첫인상은 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보인다는 것입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 위험이 커지는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 확인된 임차인에 관한 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 8회 유찰 이력이 있는데 현재 최저가가 감정가와 동일한 218,000,000원으로 제시돼 있습니다. 권리 위험이 해소됐다는 사실과 현재 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 감정가 100%에서 보류. 입찰 전 최신 매각조건과 확약서 원문을 대조하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
* 확약서가 매각허가 및 소유권이전 단계까지 유효하게 적용되고, 주택도시보증공사가 약정대로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.