대전지방법원 2024타경59983. 태안군청 동측 인근의 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가격은 130,992,000원으로 감정가 779,396,700원에서 5회 유찰됐습니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매각 후에도 남는 선순위 권리입니다. 말소기준은 2024.04.03 설정된 박선규의 근저당권 212,000,000원인데, 그보다 앞서 설정된 한전케이디엔주식회사 전세권들이 매각으로 말소되지 않습니다.
2018.10.30 설정된 을구 5·6·7번, 2018.12.07 등기된 을구 9~15번, 2020.01.29 설정된 을구 17·18번까지 모두 12건입니다. 각 전세권은 최초 43,000,000원이었고 2021.10.08 각각 48,000,000원으로 변경됐습니다. 단순 합계는 576,000,000원입니다. 따라서 최저가 130,992,000원에 이 생존 전세권만 더해도 706,992,000원 규모가 됩니다. 여기에 별도 임차인 인수 위험이 추가될 수 있어, “1.31억짜리 다가구”로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경59983 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 718-15 · 충청남도 태안군 태안읍 군청8길 22-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택 |
| 소유자 | 유은지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 779,396,700원 / 130,992,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준은 2024.04.03 박선규 근저당권입니다. 이후의 2024.11.01 임의경매개시결정과 2025.10.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한전케이디엔주식회사의 을구 5·6·7·9·10·11·12·13·14·15·17·18번 전세권은 모두 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 각 말소되지 않고 매수인에게 인수됨으로 명시돼 있습니다.
| 등기 | 설정일 | 전세권자 | 변경 전세금 | 매각 후 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 5번 | 2018.10.30 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 6번 | 2018.10.30 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 7번 | 2018.10.30 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 9번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 10번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 11번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 12번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 13번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 14번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 15번 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 17번 | 2020.01.29 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 18번 | 2020.01.29 | 한전케이디엔주식회사 | 48,000,000원 | 인수 |
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 많다
현황조사와 매각물건명세서에는 다수 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 특히 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자 중 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 경우는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 전혜경은 보증금 45,000,000원이 확인되며 배당표에서는 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정태종 | 지상 2층 102호 전부 | 2022.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최시원 | 지상 2층 104호 전부 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김수민 | 지상 3층 201호 전부 | 2024.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김균안 | 지상 3층 204호 전부 | 2020.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김태열 | 지상 4층 303호 전부 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전혜경 | 지상 4층 304호 전부 | 2021.01.26 | 45,000,000원 | 있음 | 미상 | 45,000,000원 |
| 고윤상 | 지상 2층 101호 | 2019.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 조경미 | 지상 2층 101호 | 2021.06.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김바위 | 지상 2층 103호 전부 | 2021.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최동현 | 지상 2층 104호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 최성수 | 지상 2층 105호 전부 | 2024.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임병수 | 지상 4층 302호 전부 | 미상 | 25,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 지부경 | 지상 4층 303호 전부 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 미전입 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 전세권 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 한전케 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
특히 전혜경의 점유부분은 지상 4층 304호이고, 한전케이디엔주식회사의 을구 15번 전세권 범위도 남측 4층 404호(문패상 304호)로 기재돼 있습니다. 같은 문패상 호수에 등기상 전세권과 현재 점유관계가 함께 나타나므로, 두 권리의 현재 관계와 실제 반환의무는 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,633,888원 |
| 인수 · 임차인 전혜경 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 4. 을구 7번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 42,358,112원 |
| 5. 을구 9번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 12번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 15번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 17번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 18번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 0원 |
| 14~25. 각 전세권 변경등기 | 각 48,000,000원 | 0원 |
| 26. 을구 21번 근저당권 · 박선규 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 총 채권액 1,304,000,000원 중 예상배당은 128,358,112원, 미배당은 1,175,641,888원입니다. 신청채권자 청구액 636,000,000원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 전혜경 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 동측 인근. 주변은 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물. 외벽은 석재타일 붙임 및 스톤코트, 내부는 벽지도배 및 일부 타일, 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방설비와 1층 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 12건 원본 확인. 을구 5·6·7·9·10·11·12·13·14·15·17·18번은 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 각 변경등기와 현재 존속관계를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 전세금 변경액 확인. 2021.10.08 각 48,000,000원으로 변경돼 합계 576,000,000원입니다. 최초 43,000,000원과 변경액을 별개 권리처럼 중복 계산하지 않도록 권리별 연결관계를 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자의 실제 보증금 확인. 정태종·김균안·고윤상·김바위·지부경 등은 말소기준보다 앞선 전입일이지만 보증금·확정일자가 미상인 기재가 있어 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 전혜경 45,000,000원. 배당표상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 계산입니다.
- 4층 304호 권리 중첩 확인. 전혜경의 점유부분과 을구 15번 전세권의 문패상 호수가 304호로 겹칩니다. 현재 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 임병수. 지상 4층 302호, 보증금 25,000,000원·월세 200,000원이나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 대상에 감정평가서상 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 130,992,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 핵심 권리만 놓고 보면 일반적인 저가매수형 경매와 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 한전케이디엔주식회사 전세권 12건이 매수인에게 그대로 인수되고, 2021년 변경 전세금 합계는 576,000,000원입니다. 최저가와 이 금액만 단순 합산해도 706,992,000원입니다.
여기에 배당표상 매수인이 인수하는 전혜경 보증금 45,000,000원이 있고, 여러 선순위 점유자는 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건의 실질취득비용을 130,992,000원이나 175,992,000원으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 낮은 최저가보다 생존 전세권·선순위 임차관계가 압도적으로 중요한 고난도 사건이며, 권리관계가 모두 해소·정리된다는 별도 근거가 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
