91,694,000원
대전지방법원 2024타경59983. 태안군청 동측 인근의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 779,396,700원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,694,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 보면 이 큰 할인율의 앞에 선순위 인수권리가 놓여 있습니다. 말소기준권리는 2024.04.03. 박선규의 근저당권 212,000,000원인데, 그보다 앞선 2018년과 2020년 한전케이디엔주식회사 전세권 12건은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
각 전세권은 최초 전세금 43,000,000원에서 2021.10.08. 각각 48,000,000원으로 변경돼, 등기상 최종 전세금 기준 합계는 576,000,000원입니다. 이와 별도로 전혜경은 2021.01.26. 전입, 보증금 45,000,000원으로 현재 배당 시뮬레이션에서도 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 확인되는 금액만 합쳐도 인수 부담은 최소 621,000,000원이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들까지 있어 실제 부담의 상단은 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경59983 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 718-15 · 군청8길 22-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 기호(2), 기호(4) 공히 다가구주택 |
| 소유자 | 유은지 |
| 감정가 / 최저가 | 779,396,700원 / 91,694,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄷ·ㄹ·ㅁ 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 핵심
| 등기 | 설정일 | 권리자 | 변경 후 전세금 | 매각 후 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 5·6·7 | 2018.10.30 | 한전케이디엔주식회사 | 각 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 9~15 | 2018.12.07 | 한전케이디엔주식회사 | 각 48,000,000원 | 인수 |
| 을구 17·18 | 2020.01.29 | 한전케이디엔주식회사 | 각 48,000,000원 | 인수 |
| 합계 | — | 12건 | 576,000,000원 | 매수인 인수 |
말소기준권리인 2024.04.03. 박선규 근저당권과 그 뒤의 2024.11.01. 임의경매개시결정, 2025.10.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 평택농업협동조합 근저당, 태안남부수산업협동조합 근저당, 이전수 전세권과 2020.09.03. 설정된 한전케이디엔주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수 45,000,000원, 나머지는 미상 위험
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 판단 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태종 | 지상 2층 102호 전부 | 2022.07.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최시원 | 지상 2층 104호 전부 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김수민 | 지상 3층 201호 전부 | 2024.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김균안 | 지상 3층 204호 전부 | 2020.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김태열 | 지상 4층 303호 전부 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전혜경 | 지상 4층 304호 전부 | 2021.01.26 | 45,000,000원 | 인수 반영 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 고윤상 | 지상 2층 101호 | 2019.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 조경미 | 지상 2층 101호 | 2021.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 2025.02.07 · 그 밖은 미상 |
| 김바위 | 지상 2층 103호 전부 | 2021.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최동현 | 지상 2층 104호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최성수 | 지상 2층 105호 전부 | 2024.11.12 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임병수 | 지상 4층 302호 전부 | 미상 | 25,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 미상 |
| 지부경 | 지상 4층 303호 전부 | 2018.05.16 | 미상 | 가능·미상 | 2025.02.07 배당요구 · 그 밖은 미상 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 91,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,492원 |
| 인수 · 전혜경 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 을구 7번 전세권 · 한전케이디엔주식회사 | 43,000,000원 | 3,643,508원 |
| 을구 9번 이후 전세권·변경분 | 각 43,000,000원 또는 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 박선규 | 212,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,304,000,000원 중 예상배당액은 89,643,508원, 미배당액은 1,214,356,492원입니다. 별도로 전혜경 보증금 45,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 선순위 전세권 12건이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로, 배당표의 현금 배분만 보고 취득 부담을 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택·주상용·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2), 기호(4) 모두 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 기본 급배수·위생·난방설비와 1층 피로티 주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도. 기호(2), 기호(4) 모두 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 전부제한지역으로 가축사육이 제한됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 ㄷ·ㄹ·ㅁ도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 전세권 원본 확인. 을구 5·6·7·9·10·11·12·13·14·15·17·18번이 매수인에게 인수된다는 명세서 내용을 등기부와 다시 대조하세요.
- 전세금 변경등기 확인. 12개 전세권은 2021.10.08. 각각 48,000,000원으로 변경돼 있습니다. 현재 존속·말소·인수 범위를 개별 등기별로 확인해야 합니다.
- 선순위 점유자 보증금 확인. 정태종·김균안·고윤상·조경미·김바위·지부경 등은 말소기준권리보다 앞선 전입이지만 보증금 또는 확정일자 정보가 충분하지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 최동현과 임병수는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 임병수는 보증금 25,000,000원·차임 200,000원이 기재돼 있습니다.
- 전혜경 45,000,000원. 현재 예상배당에서 대항력 있고 우선변제권이 없는 보증금으로 전액 매수인 인수 처리돼 있습니다.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 18,338,800원입니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 6회 유찰로 91,694,000원까지 내려왔지만 확인되는 권리 부담을 더하면 최소 712,694,000원+입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “91,694,000원짜리 물건”이 아니다
표면상으로는 감정가 779,396,700원짜리 부동산이 6회 유찰돼 91,694,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 인수권리입니다. 매각물건명세서가 인수를 명시한 한전케이디엔주식회사 전세권 12건의 변경 후 전세금 합계가 576,000,000원이고, 전혜경 보증금 45,000,000원까지 현재 인수로 잡혀 있습니다. 이 두 항목만 합해도 621,000,000원이며, 낙찰가를 더한 실질취득 최소 노출액은 712,694,000원+입니다.
더 중요한 것은 여기서 끝이 아니라는 점입니다. 말소기준권리 전에 전입한 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일 자체가 미상인 점유자도 있습니다. 따라서 현재 최저가가 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 최저가보다 인수권리와 임차보증금의 최종 확정이 먼저인 물건이며, 권리 부담이 정리되지 않은 상태에서 응찰가만 계산하는 접근은 위험합니다.
