대전지방법원 2024타경60266. 충청남도 서산시 음암면 신장리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 등기 대상 건물은 신장리 261-7 1동이며, 매각물건명세서상 토지·건물의 일괄매각과 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 포함 매각 조건이 붙어 있습니다. 건물은 2021년 4월 30일 사용승인을 받은 1·2층 단독주택과 지하 1층 주차장·창고 등으로 구성됩니다.
말소기준권리는 2021년 5월 21일 설정된 서산새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 배당 계산상 매수인이 별도로 인수하는 등기 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 등기상 인수 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당 순서가 달라질 수 있고, 유치권 신고와 농지취득자격증명 조건은 낙찰 이후의 사용·명도·보증금에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-45 |
| 등기 대상 | 충청남도 서산시 음암면 신장리 261-7 1동 · 도로명주소 동암마을길 45-4 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 포함 |
| 건물 이용 | 1·2층 단독주택 · 지하 1층 주차장·창고 등 |
| 건물 구조 | 일반목구조 빙크판지붕 2층 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층 |
| 사용승인일 | 2021.04.30 |
| 소유자 | 장병훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,037,365,800원 / 249,071,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산새마을금고 / 452,452,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 서산새마을금고 근저당권 이후의 국·서산시·증평군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 12월 13일 국 압류는 2023년 2월 13일 해제로 말소됐습니다.
2025년 3월 17일에는 서산새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 명의의 채권최고액 384,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연결된 담보권 변동으로, 입찰 전 배당요구와 채권자 승계관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 24%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 249,071,000원으로 감정가 1,037,365,800원의 24%까지 하락했습니다. 다만 단독주택과 여러 필지의 토지를 묶어 매각하는 물건은 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래 평균을 곧바로 대입하기 어렵습니다.
따라서 감정가 대비 하락 폭만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 토지 일부는 공부상 지목이 “전”이지만 현황은 “이행지”이고, 농지취득자격증명과 유치권 문제가 가격에 반영됐을 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,994원 |
| 1. 근저당권 · 서산새마을금고 | 384,000,000원 | 244,784,006원 |
| 근저당 미배당 | - | 139,215,994원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 244,784,006원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 139,215,994원이 미배당됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 249,071,000원 | 244,784,006원 | 139,215,994원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 174,349,700원 | 171,108,804원 | 212,891,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 122,044,789원 | 119,536,162원 | 264,463,838원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성
- 주위환경. 동암초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 주택. 건물 일련번호 6은 1·2층 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수시설과 주택부분 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 부속 건물. 건물 일련번호 7은 지하 1층 주차장·창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 토지 일련번호 1·2·4는 공부상 지목이 “전”이나 현황은 “이행지”입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 교육환경. 토지 일련번호 5는 상대보호구역에도 해당합니다.
- 환금성. 단독주택·농지·부속 건물의 일괄매각이고 농취증과 유치권 확인이 필요해 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2·4의 농취증 발급 가능 여부와 법원 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 유치권 점유 확인. 장병영 또는 관련자가 목적물을 실제로 점유하고 있는지 현장에서 확인하고, 공사계약·공사내역·채권 발생시기·변제 여부를 대조하세요.
- 세금 우선변제. 국·서산시·증평군 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요.
- 담보권 승계. 서산새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내용을 최신 등기와 배당요구서로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 ㄱ~ㅁ의 위치, 경계, 면적, 사용 상태를 현황과 공부로 각각 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 점유 근원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역·상대보호구역이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 24%라는 비율이 아니라 토지별 이용가치, 건물 상태, 유치권 해결비용을 반영한 개별 원가로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건의 표면적인 장점은 명확합니다. 감정가 1,037,365,800원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 249,071,000원까지 내려왔고, 임차인과 등기상 매수인 인수액도 없습니다.
그러나 결론은 가격이 아니라 조건에서 갈립니다. 목록 1·2·4의 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수되고, 장병영이 신고한 408,040,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 세금 우선배당과 여러 토지·건물의 일괄매각 범위까지 확인해야 합니다.
등기상 권리는 단순하지만 입찰 난도는 높습니다. 유치권의 점유와 채권, 농취증 발급, 체납세액, 제시외 건물과 토지 경계를 모두 해소하기 전에는 감정가 대비 24%라는 수치에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리보다 현장조사와 행정조건이 먼저인 물건입니다.