대전지방법원 2024타경60327. 태안군 안면읍 창기리 백사장항 남서측 인근의 백사장공동어판장 2층206호입니다. 사건 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 등입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층 중 2층이며, 외벽은 돌붙임 마감, 내부는 인테리어·페인팅·타일 마감, 창호는 샷시 등으로 조사됐습니다.
감정가 216,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 105,840,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%이므로 할인 폭이 커 보이지만, 동일·인근 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더구나 내부 설비는 장기간 미사용 상태로 정상 작동 여부가 불분명하고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60327 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 7, 2층206호 (백사장공동어판장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 2층206호 · 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 최성훈 (2009.10.16. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구액 | 김효남 / 56,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 태안등기소 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권과 현재 담보권을 분리해야 한다
등기 흐름의 핵심은 2009.10.16. 임의경매 매각입니다. 당시 부천농업협동조합과 대우캐피탈주식회사의 근저당권 및 2008년 경매개시결정은 매각과 함께 말소됐습니다. 최성훈이 소유권을 취득하면서 새로 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 84,500,000원도 2020.09.04. 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 소유자 최성훈 명의에서 살아 있는 담보권은 2024.10.04. 설정된 김효남 근저당권 60,000,000원이며, 이어 2024.11.11. 김효남의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 최신 등기 흐름만 놓고 보면 이 김효남 근저당권이 현재 경매의 실질적인 말소기준권리로 읽히며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 근린생활시설의 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 가격 추세가 확인되지 않아, 최저가와 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 216,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 105,840,000원 |
| 청구액 | 56,000,000원 |
| 인수액 | 0원 |
- 동일 물건 실거래 비교값 없음
- 최근 12개월 평균 확인값 없음
- 최신 거래 및 가격 추세 확인값 없음
- 임대관계 미상·장기간 미사용
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 기준 참고 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천농업협동조합 | 226,800,000원 | 103,558,240원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대우캐피탈주식회사 | 378,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 84,500,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김효남 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
참고 계산상 채권 총액은 749,300,000원, 채권자 배당액은 103,558,240원, 미배당액은 645,741,760원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 안면읍 창기리 백사장항 남서측 인근으로, 주변에는 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 중 2층으로 외벽 돌붙임, 내부 인테리어·페인팅·타일, 샷시 창호 등이 적용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·스프링클러 설비가 있으나, 장기간 미사용 상태여서 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 창기리 1267-12 외 5필지의 상업용 건부지이며, 등고평탄한 부정형 토지로 북동측 약 12m~14m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 항구 인근 근린생활시설은 영업수요와 관광수요 영향을 받으며, 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 이력과 장기 미사용 상태를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2006년 부천농협 근저당은 2009년 경매 매각 때 말소된 이력입니다. 최신 등기부상 현존하는 2024.10.04. 김효남 근저당권을 기준으로 권리순위를 다시 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 과거 말소채권이 포함된 예상배당 계산과 현재 등기 흐름이 불일치합니다. 매각물건명세서·채권계산서·배당요구종기 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 보증금, 점유 개시일, 확정일자를 조사하세요.
- 설비 작동 점검. 장기간 미사용으로 급배수·소방·승강기·스프링클러 등의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 수리비와 재영업 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 상권과 시세 조사. 실거래 비교값이 없으므로 백사장항 인근 공실률, 임대료, 관리비, 권리금 없는 신규 임차 수요와 유사 점포 매매사례를 직접 조사하세요.
- 공동담보 범위. 김효남 근저당권은 백사장공동어판장 제1층 제134호와 제138호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 공동담보 배당관계와 잔존채권을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리표의 일치 여부
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 105,840,000원까지 내려왔습니다. 확인된 임차인 신고와 매수인 인수액은 0원이므로 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 과거 경매로 이미 말소된 2006년·2008년 근저당과 2020년 말소된 외환은행 근저당이 예상배당 계산에 포함되어 있어, 권리 흐름과 배당 계산이 서로 맞지 않습니다.
현재 등기상 핵심은 2024.10.04. 김효남 근저당권 60,000,000원과 2024.11.11. 임의경매개시결정입니다. 여기에 시세 비교자료 부재, 장기간 미사용, 설비 작동 여부 불명, 임대관계 미상, 상업용 집합건물의 제한적인 환금성이 겹칩니다. 결론은 인수 위험은 낮아 보이지만 원본 정합성 검증이 선행되어야 하는 보수적 검토 대상입니다. 가격 49%만 보고 접근하지 말고, 권리표와 점유·상권을 먼저 확정해야 합니다.