대전지방법원 2024타경60877. 서산시 읍내동 호수공원 동측 인근에 있는 통칭 ‘대영캐슬’ 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가 이용상태는 방 3개·주방/거실·욕실 2개를 갖춘 연립주택입니다. 소유자 장문주는 2017년 5월 26일 거래가 135,000,000원에 취득했고, 같은 날 대산새마을금고 명의의 채권최고액 122,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.
등기상 대산새마을금고 근저당권은 2020년 7월 6일 해지로 말소됐습니다. 이후 한국투자저축은행, 서민금융진흥원, 아프로파이낸셜대부의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 핵심은 임차권입니다. 임차인 이소희의 보증금은 100,000,000원이고, 전입일은 2020년 7월 6일, 확정일자는 2020년 6월 5일, 점유개시일은 2020년 7월 5일입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시했지만, 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동헌로 68, 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 방3·주방/거실·욕실2 · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 장문주 (2017.05.26. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,213,441원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 2026.07.27 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소희 | 주거용 건물 전부 | 100,000,000원 | 2020.07.06 / 2020.06.05 | 명세서상 대항 가능 확약으로 포기 | 우선변제권 주장 배당요구 2023.07.20 | HUG 승계 인수 0원* |
실제 임차인은 이소희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 기관입니다. 따라서 이소희의 보증금과 주택도시보증공사의 경매 청구액을 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 매각물건명세서 첨부 확약서에 따라 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 경우를 전제로 한 실질 인수액입니다.
③ 가격 판단 — 유찰 횟수와 현재 최저가가 따로 움직인다
감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원입니다. 유찰 횟수는 7회이지만, 제시된 현재 회차의 최저매각가는 감정가의 100%로 유지돼 있습니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격이 크게 낮아졌다고 판단할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오상 8회 유찰 시 매각가는 108,000,000원, 9회 유찰 시 86,400,000원입니다. 다만 이는 제시된 회차 시나리오이며, 실제 매각조건과 최저가 변경 여부는 기일별 공고를 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 대산새마을금고 | 122,200,000원 | 122,200,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 14,884,227원 | 10,110,000원 | 4,774,227원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,166,243원 | 0원 | 5,166,243원 |
| 4. 가압류 · 아프로파이낸셜대부 | 5,450,027원 | 0원 | 5,450,027원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,213,441원 | 0원 | 105,213,441원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 252,913,938원 중 채권자 예상배당은 132,310,000원, 미배당은 120,603,938원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만 확약서가 적용되므로 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 읍내동 호수공원 동측 인근의 통칭 대영캐슬 2층 202호로, 주변은 단독주택·다가구주택·상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 2층으로, 방3·주방/거실·욕실2 구조이며 난방설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 폭 약 8미터, 동측 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 서산시 읍내동 28-5의 지목은 전이나, 현황은 연립주택부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 별지 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약서 제출 사실뿐 아니라 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 별도로 확인되지 않은 만큼 현재 점유자와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 최저가 재확인. 7회 유찰과 최저가 135,000,000원이 함께 제시돼 있으므로 매각기일 공고와 변경·연기·재매각 여부를 직접 대조하세요.
- 가격 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 연립주택의 최근 실거래와 매물 호가를 확보한 뒤 실질취득액 135,000,000원과 비교하세요.
- 토지 현황. 읍내동 28-5의 공부상 지목과 현황 이용 차이가 대출·매각·인허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 공과금과 건물 유지보수 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 확인되지 않았다
이 사건의 핵심은 보증금 100,000,000원의 임차권등기입니다. 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 적시됐지만, 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 원문대로 적용되면 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 7회 유찰됐는데도 현재 최저매각가가 감정가와 같은 135,000,000원이고, 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 채권자 미배당은 120,603,938원에 이르고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 보류. 응찰 전 확약서 원본과 현재 매각조건, 현장 점유, 인근 연립주택 실거래를 함께 확인해야 합니다.
