66,150,000원
대전지방법원 2024타경60877. 서산시 동헌로 68의 2층 202호입니다. 사건 분류는 근린주택이며, 감정평가 이용상태는 방3·주방/거실·욕실2로 이용 중인 연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 장문주이고, 2017.05.26. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대산새마을금고의 채권최고액 122,200,000원 근저당권이 설정됐으나 2020.07.06. 해지로 이미 말소됐습니다.
이번 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021.07.26.입니다. 이날 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 14,884,227원이 들어오며 말소기준권리가 됩니다. 그런데 이소희의 전입일은 2020.07.06., 점유개시일은 2020.07.05., 확정일자는 2020.06.05.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 보면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 다만 이 사건은 여기에 확약서라는 결정적인 예외가 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경60877 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동헌로 68, 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 방3·주방/거실·욕실2 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 장문주 · 2017.05.26. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,213,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 제거
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 승계인은 보증기관
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이소희 | 주거용 건물전부 | 100,000,000원 | 전입 2020.07.06. 확정 2020.06.05. | 대항력 有 우선변제 승계·확약 |
실제 임차인은 이소희 1명입니다. 임차권등기는 2023.07.20. 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 이후 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 보증금 반환채권을 승계한 보증기관입니다. 따라서 이소희 보증금과 주택도시보증공사 청구를 같은 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 66,150,000원으로 감정가 135,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 시장 자료만으로는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 현재 가격이 낮아진 사실과 실제 시장에서 매수하기 좋은 가격이라는 판단은 별개입니다. 반복 유찰은 권리 문제뿐 아니라 물건 특성·수요·환금성·가격 적정성 등을 현장에서 다시 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 이소희 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 14,884,227원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,166,243원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 아프로파이낸셜대부주식회사 | 5,450,027원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,213,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이소희 보증금의 부족분은 35,440,700원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 읍내동 호수공원 동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·상가 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 202호로, 방3·주방/거실·욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 서측 폭 약 8미터, 동측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지 중 서산시 읍내동 28-5의 지목은 전이나 현황은 연립주택부지로 이용 중입니다.
- 위반건축. 감정자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 별지 확약서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 등기상 이소희의 임차권이 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 9회 유찰·감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 연립주택·다가구·근린주택 거래와 현장 매물가를 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 읍내동 28-5는 공부상 지목이 전이지만 현황은 연립주택부지이므로 대지권·토지이용 상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 66,150,000원 기준으로는 배당 후 보증금 35,440,700원이 남기 때문입니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 핵심 위험은 현재 확인되는 범위에서 인수금보다 가격과 환금성 쪽에 있습니다. 이미 9회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 만큼 “감정가 절반 이하니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 확약서의 효력을 원본으로 재확인한 뒤, 실제 시세와 반복 유찰 사유를 별도로 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
