대전지방법원 2024타경61276. 당진시 채운동 당진채운코아루1차 104동 404호, 전용 120.155㎡의 아파트입니다. 최초 감정가 231,000,000원이 8회 유찰을 거치며 19,024,000원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 8.24%라는 이례적으로 낮은 최저가가 눈길을 끌지만, 이 사건은 매각대금보다 매수인이 떠안을 선순위 권리가 훨씬 큰 구조입니다.
핵심 인물은 구본성입니다. 2015.11.12. 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정한 당사자이며, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인이고, 2024.12.03. 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 이름이 여러 번 등장하지만 이를 서로 다른 임차인이나 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
특히 매각물건명세서가 전세권설정등기의 매수인 인수를 명시한다는 점이 중요합니다. 전입신고에 따른 임차인의 대항력과, 등기된 전세권의 존속·인수 여부는 구별해야 합니다. 전입일만 보고 인수금액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61276 (강제경매 · 등기상 서산지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 운학길 69, 104동 4층 404호 (채운동, 당진채운코아루1차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 120.155㎡ · 4층 · 침실4·거실·주방·욕실2·발코니3·드레스룸 등 |
| 단지 규모 / 준공 | 350세대 · 2010.03.30. |
| 소유자 | 임윤하 (2016.02.04. 소유권이전 · 당시 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 19,024,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구본성 / 230,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 구본성 · 230,000,000원 · 2015.11.12. 설정 · 매수인 인수 |
| 실질취득 추정 | 230,742,432원 (현재 최저가 기준 예상 배당 반영) |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아 있다
이 사건의 중요한 특징은 과거 설정됐던 한화생명보험 근저당권 198,000,000원이 2015.11.13. 이미 말소됐다는 점입니다. 반면 그 전날인 2015.11.12. 설정된 구본성의 전세권 230,000,000원은 말소되지 않았고, 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
2020.10.06. 당진시 압류가 말소기준권리로 분류된 이력이 있지만, 해당 압류는 2024.03.07. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 압류를 현재 유효한 말소기준권리처럼 취급하거나, 그 뒤 권리만 확인해 인수액을 0원으로 결론 내리는 방식은 부적절합니다. 실제 인수 판단에서는 등기된 전세권의 존속과 매각물건명세서의 인수조건을 우선 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전세권 인수는 별개
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본성 | 2024.02.26. | 대항력 없음 | 확정 여부 미상 | 승계 아님 | 등기 전세권 인수 |
| 실제 임차인 | 구본성 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2024.02.26. · 전입일 기준 대항력 없음 |
| 임차 보증금 | 별도 금액 확인 필요 · 등기상 전세금 230,000,000원 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 매각물건명세서상 임차인 지위로 배당요구 |
| 전세권 설정 | 2015.11.12. · 을구 2번 · 제58286호 |
| 등기상 전세금 | 230,000,000원 |
| 전세권 존속기간 | 2015.11.30. ~ 2017.11.29. (등기상 약정기간) |
| 매수인 인수 | 전세권 말소 없이 인수 · 미배당 보증금 잔액 부담 |
또한 같은 구본성이 전세권자, 임차인, 경매 신청채권자로 등장하므로 실제 보증금 지급관계와 채권의 동일성을 확인할 필요가 있습니다. 동일인이 여러 법률상 지위를 갖는 것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 그 관계가 불명확하면 배당과 명도 판단이 복잡해질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 1,902만원이 아니라 실질 2.31억으로 비교
당진채운코아루1차는 350세대 규모의 아파트로, 분석 대상 전용면적은 120.155㎡입니다. 최근 거래에는 전용 120.16㎡와 110.59㎡가 함께 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 같은 면적의 최근 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 120.16㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2026.08 | 120.16㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2026.06 | 110.59㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 120.16㎡ | 10 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 120.16㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 110.59㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 120.16㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 120.16㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 110.59㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 110.59㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 120.16㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2024.03 | 120.16㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 6건 | 219,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 혼합 | 12건 | 222,666,666원 |
최근 12개월 평균은 219,000,000원, 가장 최신인 2026년 10월 거래는 233,000,000원입니다. 2026년 3월부터 10월까지 전용 120.16㎡에 해당하는 최근 4건만 따로 비교하면 거래가격은 224,000,000원~233,000,000원, 평균은 227,250,000원입니다.
반면 전체 12건 평균 222,666,666원에는 2024년의 247,000,000원·256,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래가격 추세도 -3.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 이 물건의 가치를 높게 평가하는 것은 신중해야 합니다.
+ 전세금 미배당 인수 211,718,432원
③ 예상배당표 (매각가 19,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 742,432원 |
| 1. 구본성 · 전세금 관련 배당 추정 | 230,000,000원 | 18,281,568원 |
| 2. 구본성 · 경매개시결정 청구 표시 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 19,024,000원 |
현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.9%인 742,432원으로 추정됐습니다. 실제 배당은 조세채권, 배당요구 적법성, 우선변제권 및 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 구본성의 전세권과 경매 신청채권은 동일인에게 관련된 권리이므로 별도의 보증금으로 중복 확정하지 않습니다.
− 예상배당 18,281,568원
배당예상에서 낙찰자 인수액을 별도로 0원으로 취급하더라도, 매각물건명세서가 선순위 전세권 인수를 명시한다는 사실을 무시해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 보수적으로 전세금 230,000,000원에서 실제 회수되는 배당액을 차감한 금액을 매수인 인수 위험으로 산정해야 합니다. 최종 금액과 권리의 존속 범위는 실제 배당 및 법률관계 확인이 필요합니다.
회차별 분석 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 구본성에게 돌아갈 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 수 있는 미회수 전세금이 늘어납니다. 따라서 최저매각가가 크게 하락해도 실질취득 비용은 전세금 230,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 배당 추정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 19,024,000원 | 18,281,568원 | 211,718,432원 | 230,742,432원 |
| 9회 유찰 시 | 13,316,800원 | 12,677,098원 | 217,322,902원 | 230,639,702원 |
| 10회 유찰 시 | 9,321,760원 | 8,753,968원 | 221,246,032원 | 230,567,792원 |
각 회차의 예상배당을 동일한 전세금 230,000,000원에서 차감하고, 해당 회차의 최저매각가를 더한 시뮬레이션입니다. 인수조건이 그대로 유지되고 전세금이 배당만큼 감소한다는 전제이며, 실제 낙찰가·배당결과·추가 비용에 따라 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 당진시 채운동 소재 채운5통마을회관 서측 인근입니다. 주변에 학교, 아파트, 일부 근린생활시설이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 대체로 왕복 2차선 포장도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 전용면적 120.155㎡입니다. 평면도상 침실 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 3개, 드레스룸 등이 있으며 승강기와 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 및 도로구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지의 공시지가는 937,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 현장에서 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 350세대 단지로 최근 실거래가 존재하지만, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.0회이고 낙찰률은 11.11%입니다. 매각 과정에서의 유동성은 신중하게 평가할 필요가 있습니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균은 219,000,000원이며, 과거 거래 대비 최근 추세는 -3.2%입니다. 시세가 하락하는 환경에서 실질취득액이 최근 평균을 초과한다는 점은 중요한 부담요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인이 최우선. 을구 2번 2015.11.12. 제58286호 전세권의 현재 존속 여부와 매수인 인수 범위를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 미회수 전세금 검증. 등기상 전세금 230,000,000원의 실제 지급·반환 관계, 배당요구 내용, 실제 배당액을 확인해 매수인이 부담할 잔액을 산정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 구본성이 전세권자·임차인·강제경매 신청채권자로 등장하는 구조를 확인하고, 채권의 동일성 및 중복 계산 가능성을 점검해야 합니다.
- 대항력과 전세권 분리 검토. 2024.02.26. 전입신고를 기준으로 한 대항력 없음과 2015년 전세권의 인수 여부는 별도 문제입니다. 전입만 보고 인수액이 없다고 결론 내리지 않아야 합니다.
- 말소된 압류 재확인. 2020.10.06. 당진시 압류는 2024.03.07. 해제로 말소된 내역이 있으므로 실제 남아 있는 권리의 순위를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 입찰가보다 실질취득액. 최저가 19,024,000원이 아니라 추정 실질취득액 230,742,432원을 기준으로 최근 평균 219,000,000원 및 최신 거래 233,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 회차별 총액 점검. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득액이 230,000,000원 부근에 유지되는 구조입니다. 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 이익으로 해석하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자, 전세권자 및 임차인의 법률관계, 인도·명도 가능성, 전세금 반환과 명도 이행의 관계를 현장조사 및 권리관계 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 관리비·조세채권 확인. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 배당에 영향을 주는 조세채권과 기타 우선변제 요소를 확인해야 합니다.
- 매각조건 변동 확인. 2026.11.04. 매각기일 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 배당 관련 서류 및 매각조건의 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,902만원에 낙찰받아도 1,902만원짜리 집은 아니다”
당진채운코아루1차 104동 404호의 숫자만 보면 감정가 231,000,000원짜리 아파트가 19,024,000원까지 떨어진 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 선순위 전세권 230,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건이 명시된 물건입니다.
현재 배당 추정대로라면 전세금 중 211,718,432원이 미회수되고, 낙찰가를 합친 실질취득액은 약 230,742,432원에 달합니다. 이는 최근 12개월 평균 실거래가 219,000,000원보다 높은 수준입니다. 최신 233,000,000원 거래와는 근접하지만, 그 거래는 10층이고 이 물건은 4층이라는 차이도 있습니다.
게다가 실거래 추세는 -3.2%로 하락 방향이며, 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 11.11%입니다. 8회 유찰이라는 사실과 낮은 최저매각가만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 메리트도 부족입니다. 구본성의 전세권이 실제로 어떤 조건에서 인수되는지, 전세금 미회수액이 얼마인지, 배당요구와 강제경매 청구가 어떤 법률관계에 있는지를 먼저 확정해야 합니다. 전세권 인수조건이 유지된다면 추가 유찰만으로 실질취득가격이 크게 낮아지지 않습니다.
