대전지방법원 2024타경61276. 당진시 채운동 ‘당진채운코아루1차’ 104동 404호, 전용 120.155㎡ 아파트입니다. 감정가 231,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 55,463,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준이라 파격적으로 싸 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 등기된 전세권의 인수입니다.
구본성은 2015.11.12. 주거용 건물 전부에 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정했고, 현재 소유자 임윤하는 그보다 뒤인 2016.02.04. 소유권을 취득했습니다. 매각물건명세서는 구본성이 임차인 지위로만 배당요구를 했고 전세권자 지위로 배당요구하지 않았으므로, 해당 전세권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적시합니다. 배당으로 전세금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액도 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경61276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 운학길 69, 104동 4층 404호 (채운동, 당진채운코아루1차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 120.155㎡ · 현관·침실4·거실·주방·욕실2·발코니3·드레스룸 |
| 소유자 | 임윤하 (2016.02.04. 거래가 290,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 55,463,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구본성 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 | 당진채운코아루1차 · 350세대 · 2010.03.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘인수 전세권’이 핵심
등기부에는 2013.09.10. 한화생명보험의 채권최고액 198,000,000원 근저당이 설정됐다가 2015.11.13. 해지로 말소된 내역이 있습니다. 2018년과 2020년 당진시 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 경매는 구본성이 2024.12.03. 신청한 강제경매이며, 낙찰로 단순히 모든 권리가 정리되는 사건이 아닙니다. 매수 후에도 남는 전세권을 중심으로 인수가액을 계산해야 합니다.
② 임차인·전세권 분석
| 성명 | 점유·전입 | 보증금·권리액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본성 | 2024.02.26. 전입 현황조사·매각물건명세서 확인 | 임대차 보증금 미상 등기 전세금 230,000,000원 | 대항력 없음 전입신고가 기준권리 이후 | 확정일자 미상 임차인 지위 배당요구 | 전세권 인수 미변제 잔액 매수인 부담 |
임차인으로서의 대항력은 인정되지 않는 것으로 조사됐지만, 이것이 곧 인수 0원을 뜻하지는 않습니다. 구본성은 별도로 2015년에 설정된 등기 전세권자이며, 그 전세권은 현 소유자의 소유권 취득보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 전입일만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
당진채운코아루1차의 비교 거래는 전용 110.59㎡와 120.16㎡ 표본입니다. 전체 12건 평균은 229,250,000원이지만, 과거 283,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 214,800,000원, 최신 거래 200,000,000원과 -10.3%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 110.59㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 120.16㎡ | 10 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 120.16㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 110.59㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 120.16㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 120.16㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 110.59㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 110.59㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 120.16㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2024.03 | 120.16㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2023.04 | 120.16㎡ | 13 | 256,000,000원 |
| 2022.11 | 120.16㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,800,000원 |
최저가 55,463,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 25.8%에 불과합니다. 그러나 현재 배당 가정처럼 전세권자에게 배당되는 금액이 0원이라면 매수인이 230,000,000원을 인수해 실질취득이 285,463,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 231,000,000원은 물론, 최근 12개월 평균 214,800,000원과 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다.
④ 배당 시뮬레이션과 전세권 인수 (매각가 55,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,398,334원 | - |
| 한화생명보험 근저당 | 198,000,000원 | 54,064,666원 | 143,935,334원 |
| 구본성 전세권 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 구본성 신청채권 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 658,000,000원 중 채권자 예상배당은 54,064,666원이며, 전체 미배당은 603,935,334원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 채운5통마을회관 서측 인근이며, 주위에 학교·아파트·일부 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측에는 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 승강기·도시가스 난방·위생설비·급배수설비·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역·도로구역·하수처리구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 937,900원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 16.67%입니다. 최근 거래 추세도 -10.3%로 하락해 보수적인 매도가격이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 범위. 2015.11.12. 전세권의 존속 여부, 실제 잔존 전세금, 배당 후 인수 잔액을 매각물건명세서와 채권계산서 원본으로 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 구본성이 전세권자·점유자·신청채권자로 동시에 기재된 경위와 실제 채권관계를 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 등기부상 2015.11.13. 말소된 한화생명 근저당이 배당 가정에 포함된 이유를 집행기록으로 확인하세요.
- 세금 우선배당. 당진시 압류 이력과 국세·지방세의 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 배당과 전세권 미변제액이 달라질 수 있습니다.
- 명도보다 권리 정산. 전세권이 인수되는 경우 단순 인도명령만으로 점유를 정리하기 어려울 수 있으므로 전세권 말소·전세금 정산 조건을 먼저 검토하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 시세 상한. 전체 평균 229,250,000원보다 최근 12개월 평균 214,800,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
맺으며 — “55,463,000원짜리 아파트가 아니다”
이 물건의 최저가는 55,463,000원이지만, 그 금액만 준비해 소유권을 온전히 취득하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서상 구본성의 전세권은 말소되지 않고, 전세금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 가정대로 전세권 배당이 0원이라면 실질취득은 285,463,000원입니다.
반면 최근 12개월 거래 평균은 214,800,000원, 최신 거래는 200,000,000원이며 시장 추세는 -10.3%입니다. 감정가의 24%라는 할인율은 강해 보이지만, 전세권을 합친 실제 부담은 최근 시세를 크게 웃돕니다. 여기에 다섯 차례 유찰, 16.67%의 단지 경매 매각률, 동일인이 전세권자·점유자· 신청채권자로 등장하는 불확실성까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 취득은 비싸고, 권리는 복잡합니다. 전세권 잔액이 법적으로 0원임을 확인하거나 말소 확약을 확보하지 못한다면 입찰 보류가 합리적입니다.