290,760,000원
의정부지방법원 2025타경5670. 일산역 북서측 인근에 있는 아카메디 1층 105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되고, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 송정익은 2024.06.20. 매매를 원인으로 거래가액 1,153,658,207원에 취득했고, 같은 해 6월 24일 신한은행 앞으로 채권최고액 776,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 현대캐피탈의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 송지홍은 2025.02.03. 전입해 말소기준보다 늦고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 955 아카메디 1층 105호 도로명: 경기도 고양시 일산서구 고양대로 632 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 송정익 (2024.06.20. 매매 · 거래가액 1,153,658,207원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,211,000,000원 / 290,760,000원 (4회 유찰 · 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 669,180,392원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 현황 | 대 1,854㎡ · 상업용 · 평지·사다리형 · 공시지가 3,379,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소 완료 권리와 말소기준을 분리해서 본다
2021.01.21. 설정된 국민은행 근저당 2건은 2021.05.28. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022.11.30. 설정된 파주중앙새마을금고 근저당도 2024.06.24. 일부포기를 원인으로 해당 근저당 설정등기가 말소됐습니다. 같은 날 송정익 명의 소유권이전과 신한은행 근저당 설정이 이뤄졌고, 이 신한은행 근저당이 말소기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지홍 | 66.8000 · 주거 | 2025.02.03 / 미상 | 30,000,000원 2,200,000원 | 2025.12.08 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 송지홍의 전입일 2025.02.03.은 말소기준일 2024.06.24.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,211,000,000원, 현재 최저매각가는 290,760,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 290,760,000원 · 감정가의 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 203,532,000원 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 142,472,400원 · 감정가의 11.76% |
| 실질취득액 | 현재 회차 290,760,000원 · 매수인 인수액 0원 |
이 물건의 가격 검토는 감정가 대비 할인율보다 동일 건물 또는 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매가·임대료·공실률을 기준으로 해야 합니다. 특히 공부상 소매점인 집합건물이 주거로 점유되고 있어, 정상적인 상가 임대수익과 현재 월세 2,200,000원을 동일 선상에서 단순 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,870,640원 | - |
| 2. 국민은행 근저당 | 6,000,000,000원 | 285,889,360원 | 5,714,110,640원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 4,800,000,000원 | 0원 | 4,800,000,000원 |
| 4. 파주중앙새마을금고 근저당 | 3,960,000,000원 | 0원 | 3,960,000,000원 |
| 5. 신한은행 근저당 | 776,400,000원 | 0원 | 776,400,000원 |
| 6. 현대캐피탈 가압류 | 24,237,856원 | 0원 | 24,237,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 시뮬레이션의 총 채권액은 15,560,637,856원, 채권자 배당액은 285,889,360원, 총 미배당액은 15,274,748,496원입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 669,180,392원이지만 현재 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소등기 범위와 실제 배당순위는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산역(서해선·경의중앙선) 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 일산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 1층 105호입니다. 외벽은 대리석붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남동측 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 절대·상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관례는 미상이며 실제 점유는 주거로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 범위 확인. 국민은행 근저당 2건과 파주중앙새마을금고 근저당의 말소 대상이 이 105호 전체인지 등기 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 말소등기 내역과 배당 시뮬레이션의 선순위 채권 처리가 일치하는지 매각물건명세서·배당요구 서류와 대조하세요.
- 임차인 명도. 송지홍은 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 용도 확인. 공부상 소매점과 주거 사용 사이의 차이를 현장 확인하고, 건축물대장·영업 가능 업종·주거 사용의 적법성 및 원상복구 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 일산역 인근 1층 근린생활시설의 실거래가, 임대료, 공실과 관리비를 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 보증금 처리. 보증금 30,000,000원과 월세 2,200,000원의 계약 원본, 체납 여부, 배당요구 효력과 확정일자를 확인하세요.
- 현장 상태. 내부 인테리어, 소매점 설비, 주거시설 설치 여부와 철거·복구비를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인보다 먼저 확인할 것이 많다”
권리의 기본 골격은 비교적 분명합니다. 2024.06.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 그 이후라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 기준 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 290,760,000원입니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧바로 투자 적격을 뜻하지는 않습니다. 감정가의 24.01%까지 내려온 배경에는 4회 유찰이 있고, 공부상 소매점과 임차인의 주거 사용이 혼재합니다. 직접 비교할 실거래도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 과거 근저당의 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 선순위 처리가 맞지 않는 부분까지 있어, 이 사건은 낮은 최저가보다 원문 대조와 현장 확인이 먼저인 물건입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 서류·용도 검증은 필수입니다.