대전지방법원 2025타경520. 서산시 성연면 일람리 185-9 소재 토지와 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 건물은 2016년 5월 16일 사용승인을 받았으며, 감정평가 당시 현황 교회로 이용 중입니다. 토지는 지목이 종교용지이고 면적은 3,449㎡입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 감정평가서에 표시된 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 포함됩니다.
감정가 2,350,982,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 806,387,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 크게 낮아 보이지만, 동일 용도·규모의 비교 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 교회 건물은 일반 주거·상업시설보다 매수층이 제한될 수 있고, 토지 일부는 법면 상태로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 일람리 185-9 · 충청남도 서산시 성연면 성연5로 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(현황 교회) 및 건부지·일부 법면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2016.05.16 |
| 토지 | 종교용지 · 3,449㎡ · 계획관리지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박수영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,350,982,000원 / 806,387,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 1,748,550,437원 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 말소기준 대조 필수
권리분석 계산상 말소기준은 2016년 6월 23일 서산신용협동조합 근저당권 663,000,000원이며, 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
최저매각가 806,387,000원은 감정가 2,350,982,000원의 약 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 564,470,900원, 그다음 회차는 395,129,630원으로 내려갑니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교회로 사용하는 근린생활시설과 대규모 종교용지입니다.
동일 용도·규모의 실거래 비교 기준이 없으므로 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 실제 가격 판단에는 건물의 교회 외 전환 가능성, 토지의 계획관리지역 규제, 일부 법면, 제시외 건물의 활용도와 철거·유지 비용, 예상 매각기간을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 806,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,463,870원 |
| 1. 근저당 · 서산신용협동조합 | 663,000,000원 | 663,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서산신용협동조합 | 260,000,000원 | 132,923,130원 |
| 3. 근저당 · 북부천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 삽교새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 금오새마을금고 | 720,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 홍성중앙새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,083,000,000원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 795,923,130원이며, 미배당액은 5,287,076,870원입니다. 신청채권자인 부안수산업협동조합의 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기상 말소 기록을 실제 배당순위에 반영할 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성연초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 대규모 아파트단지·자연림·농경지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 현황 교회로 사용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 종교용지, 면적은 3,449㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지 일부는 법면 상태입니다.
- 건물상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽은 판넬 잇기, 내부는 벽지·타일, 바닥은 비닐장판·타일, 창호는 샷시입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 포함됩니다.
- 환금성. 교회와 종교용지는 일반적인 주거·상업용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있어 매각기간과 용도전환 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2016년 서산신용협동조합 근저당 2건의 2021.01.22 말소기록과 예상배당표의 선순위 반영이 일치하는지 원본 등기부에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 교회 운영 주체와 실제 점유자, 인도 가능 시점을 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 함께 매각됩니다. 각 건물의 위치·면적·사용상태와 유지 또는 철거 비용을 확인하세요.
- 용도전환. 현재 교회인 제2종근린생활시설을 다른 용도로 사용할 계획이라면 건축물대장상 용도, 주차·소방·진입 조건과 인허가 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 주변 접합 규제가 개발·증축 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 법면·경계. 토지 일부 법면 상태와 부정형 형상이 실제 활용면적, 배수, 옹벽·절토 비용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아니라 교회·종교용지의 실제 매매사례, 대체용지 가격, 건물 잔존가치와 예상 처분기간을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당순위. 신청채권자 부안수산업협동조합이 현 시나리오에서 0원 배당으로 계산되는 이유와 실제 존속 채권을 채권계산서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각기일·매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 용도와 원본 대조가 먼저”
이 물건은 계산상 매수인 인수액이 0원이고 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준이 없고, 현황 교회인 근린생활시설과 3,449㎡ 종교용지를 함께 인수해야 하므로 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 2016년 근저당을 선순위로 반영한 배당 계산과 2021년 말소 기록 사이에 확인해야 할 차이가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 실제 존속 권리의 확정, 점유관계 확인, 교회 외 활용 가능성, 제한된 환금성을 반영한 보수적 가격 산정입니다. 결론은 인수 계산은 양호하나, 가격과 권리 원본 대조가 끝나기 전에는 보류입니다.