대전지방법원 2025타경51057. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 101동 1501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중이며 지상 20층 건물의 15층입니다. 소유자 심상민은 2020.04.03. 이 부동산을 263,900,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.07.18. 접수된 국 압류입니다.
이 사건에서 핵심은 등기순서만 보면 뒤에 있는 2024.04.30. 임차권등기입니다. 임차권자 김수호의 전입·점유개시일은 2020.04.03.으로 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 250,000,000원으로 현재 최저매각가 174,300,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건은 그 원칙에 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김수호 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51057 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 101동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.989㎡ · 지상20층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 심상민 · 2020.04.03. 거래가 263,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 259,849,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2019.03.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.18.의 국 압류입니다. 그 뒤 대구광역시 중구·서산시 압류, 대구신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수호 | 건물의 전부 | 250,000,000원 | 2020.04.03. | 대항력 有 우선변제권 주장 확약으로 실질 인수 0원 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.01.21. 및 2022.03.28., 확정일자 2020.04.03. 및 2022.03.29.가 기재되어 있습니다. 기계적 권리계산만 적용하면 보증금 250,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡히는 구조지만, 이 사건은 제출된 확약서에 따라 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 174,300,000원
이 물건은 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 실질 인수가 해소되므로, 시세 비교 기준은 현재 최저매각가인 174,300,000원입니다. 서산센트럴코아루아파트 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 261,292,500원, 최신 거래는 2026.08. 255,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 3 | 233,010,000원 |
| 2026.08 | 74.99㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 74.83㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.07 | 74.22㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 74.22㎡ | 6 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,292,500원 |
표본의 최저 거래는 233,010,000원, 최고 거래는 279,000,000원입니다. 현재 최저매각가 174,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 이 단지 경매물건의 평균 유찰횟수도 5.8회이므로, 숫자상 할인폭만으로 환금성이나 실제 응찰수요까지 좋다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 임차인 김수호 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 9,430,000원 | 9,430,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,849,875원 | 141,629,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 289,279,875원 중 예상배당액은 171,059,800원, 미배당액은 118,220,075원입니다. 위 배당계산의 기계적 권리표에는 대항력 임차보증금 250,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 매각물건명세서의 확약 내용에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 15층 1501호이며, 사용승인일은 2019.03.28입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 사방으로 간선도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
- 단지. 서산센트럴코아루아파트는 337세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 매각 시점에도 동일한지 확인하세요.
- 임차인 현황. 실제 임차인은 김수호 1명입니다. 전입·점유개시 2020.04.03., 임차보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차관계가 기본 구조입니다.
- 세금 압류. 국·대구광역시 중구·서산시 압류 중 당해세 해당분이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 7회 유찰. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 반복 유찰이 발생한 이유를 현장 상태·수요·명도 측면에서 따로 확인하세요.
- 시세 원본. 최근 12개월 평균 261,292,500원, 최신 255,000,000원과 실제 15층 1501호의 향·상태 차이를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 승부처”
겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저매각가가 174,300,000원이므로 매우 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 그 판단이 맞습니다. 그러나 이 사건은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
확약을 반영하면 실질취득 기준은 현재 최저가 174,300,000원이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 261,292,500원의 66.7%입니다. 가격 숫자만 보면 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 국세·지방세 압류도 존재합니다. 이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있다”거나 “최저가가 싸다”는 한 문장으로 판단할 사건이 아니라, 확약서의 효력 확인과 반복 유찰 원인 점검이 핵심인 사건입니다.
