최저가 2,929만원의 착시 — 실질취득은 약 2.5억원으로 고정된다

대전지방법원 2025타경51057. 서산센트럴코아루아파트 101동 15층 1501호, 전용 74.989㎡ 아파트입니다. 감정가는 249,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,295,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 실거래가의 약 11%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 임차권 인수까지 합친 실질취득으로 판단해야 합니다.

임차인 김수호의 보증금은 250,000,000원입니다. 매각물건명세서는 을구 순위 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 본 리포트는 이 특기사항을 기준으로 대항력 인수형 정확도 규칙을 적용했습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나므로 총 실질취득은 약 250,000,000원으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권 인수

등기부에는 2020.04.03. 동대구새마을금고 근저당권 141,900,000원이 설정됐으나, 2022.05.02. 해지로 말소된 기록이 있습니다. 2022.11.29. 설정된 오유미 근저당권 30,000,000원도 2024.05.02. 해지로 말소됐습니다. 반면 김수호의 임차권등기는 2024.04.30. 등기됐고, 매각물건명세서가 별도로 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 실제 배당순위와 잔존 채권은 등기부 말소사항 및 배당요구 종기 서류를 반드시 원본 대조해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일자는 2020.01.21.이며, 2022.03.28. 계약으로 보증금 130,000,000원이 증액돼 총 보증금이 250,000,000원이 됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 2.5억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수 잔액이 늘기 때문입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 29,295,000원이 아니라 실질취득 250,000,000원입니다.

* 대항력 인수형 정확도 규칙에 따라 임차보증금 250,000,000원에서 낙찰가를 뺀 금액을 인수 잔액으로 산정했습니다. 실제 인수액은 확정 배당표와 법원 원본 서류에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.5억과 비교

서산센트럴코아루아파트는 337세대, 2019.03.28. 사용승인 단지입니다. 전용 74㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 263,125,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 279,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 248,000,000원~279,000,000원입니다. 실질취득 250,000,000원은 최근 평균보다 13,125,000원 낮고, 평균의 95.0%입니다. 최신 거래 279,000,000원보다는 29,000,000원 낮아 약 89.6% 수준입니다. 시세보다 아주 비싼 가격은 아니지만, 6회 유찰과 거액 인수 위험을 감수한 대가로는 할인 폭이 크다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,295,000원 가정)

채권 총액 480,449,875원 중 예상 배당액은 28,367,690원이며, 미배당 합계는 452,082,185원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 금액이 확정되지 않았고, 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 등기부상 말소 기록과 위 배당 가정 사이에는 원본 확인이 필요한 부분이 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서산시 읍내동 소재 서산중앙호수공원 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 20층 건물의 15층 1501호이며, 사용승인일은 2019.03.28입니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비, 승강기와 소화전설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·주차. 대지권 목적 토지는 사방으로 간선도로와 접하며 도로상태와 주차여건은 보통입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 337세대 단지이며 최근 12건의 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.5회이고 낙찰 사례는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 29,295,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차의 룰상 인수액 220,705,000원을 더한 약 250,000,000원이 비교 기준입니다.
• 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 대항력·인수 문구, 임차권등기명령 결정문, 임대차계약서, 배당요구서와 보증금 증액계약서를 대조해야 합니다.
• 배당액 확인. 임차인에게 실제로 얼마가 배당되는지에 따라 최종 인수 잔액이 변동될 수 있으므로 매각 전 확정 배당관계를 확인해야 합니다.
• 말소 기록 대조. 동대구새마을금고와 오유미 근저당은 말소 기재가 있으므로 현재 유효한 채권인지, 배당표 반영 근거가 무엇인지 등기부 원본과 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 매각대금에서 차감될 수 있습니다.
• 자금 계획. 입찰대금 외에 거액의 임차권 인수 잔액을 지급하거나 정리할 자금이 필요합니다. 금융기관의 담보가치 산정도 일반 매매와 다를 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 여부, 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,929만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 핵심 숫자는 최저매각가 29,295,000원이 아니라 임차보증금 250,000,000원입니다. 매각물건명세서가 임차권 잔액 인수를 명시하므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득은 약 250,000,000원으로 유지됩니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균 263,125,000원의 95.0%로, 시세보다 약간 낮지만 6회 유찰과 거액 인수, 세금 압류 및 배당순위 확인 부담을 감안하면 할인 폭은 제한적입니다.

표면 가격은 파격적이지만 실질 가격은 감정가 수준입니다. 권리관계를 완전히 확인하지 못한 상태에서 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “임차권 잔액을 실제로 얼마까지 떠안느냐”가 손익을 결정합니다.