* 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약 외의 권리나 실제 점유 문제까지 포괄적으로 면제되는 것은 아닙니다.

대전지방법원 2025타경51125. 충남 당진시 시곡동에 있는 우민늘사랑아파트 104동 403호입니다. 전용 54.6㎡, 철근콘크리트구조 18층 건물의 4층 아파트로, 현재 등기상 소유자는 주식회사라라입니다. 2022년 5월 31일 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행됐습니다.

이 물건을 이해하려면 두 가지 사실을 함께 봐야 합니다. 먼저 임차인의 전입·확정일자가 경매개시결정보다 빠르다는 점입니다. 이런 임차인은 보증금을 다 돌려받지 못하면 매수인에게 잔액을 청구할 수 있는 위험이 있습니다. 반면 이 사건에서는 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 인수형과는 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기상 말소기준은 2025년 3월 17일 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 공동담보 근저당권은 2009년 5월 18일 이미 말소됐고, 현대제철 명의 전세권도 2021년 12월 2일 말소됐습니다. 따라서 과거의 거액 공동담보 근저당이나 현대제철 전세권을 현재 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

실제 확인해야 할 권리는 을구 5번 홍성심 임차권입니다. 전입일은 2021년 12월 6일, 확정일자는 2021년 12월 7일이며, 임차권등기는 2023년 12월 20일에 이뤄졌습니다. 모두 말소기준인 2025년 3월 17일보다 빠릅니다. 이 임차권은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 권리이므로 단순히 경매가 진행된다는 이유로 보증금 잔액이 없어지지 않습니다.

실제 임차인 1명. 홍성심이 실제 임차권자이고, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인입니다. 보증공사의 청구금액 70,000,000원과 홍성심의 임차보증금 70,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 채권 행사와 기존 임차권 사이의 승계 관계를 전제로 해석해야 합니다.

대항력 및 우선변제권은 확약 이전의 원래 권리상태를 나타냅니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 확약의 적용 범위 밖에 존재할 수 있는 별도 점유·임대차 문제는 현장 확인 대상입니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격은 시세 아래

우민늘사랑은 926세대 아파트 단지입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 65,208,333원이고, 최근 거래인 2026년 10월 전용 54.6㎡ 거래가는 60,000,000원입니다. 확약 적용을 전제로 실질취득을 최저가 51,100,000원으로 보면, 최근 12개월 평균 대비 78.4% 수준입니다.

다만 아래 12건에는 전용 54.6㎡와 59.94㎡가 함께 포함됩니다. 따라서 평균값 하나만으로 개별 403호의 시세를 단정해서는 안 됩니다. 특히 전용 54.6㎡ 거래를 별도로 확인하면 2026년 8~10월 표본은 56,000,000~64,000,000원에 분포합니다. 이 범위와 비교해도 현재 최저가는 낮지만, 7회 유찰된 경매물건의 실제 거래 가능성과 권리 정리 비용을 따로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 전제의 배당 시뮬레이션입니다. 대항력 임차인의 보증금을 우선 배당 대상으로 반영하고, 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 배당액은 계산상 0원으로 나타납니다. 다만 주택도시보증공사가 임차권 승계인이므로 보증금과 신청채권을 별도 임차채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금 수령 주체와 채권귀속은 승계 관계 및 배당표에 따라 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 보증공사 승계채권과 임차인 보증금의 중복 계산을 피해야 하며, 실제 배당 및 권리관계는 법원 배당표에 따릅니다.

④ 유찰 회차별 인수 시나리오

이 사건의 구조를 이해하는 가장 중요한 표입니다. 대항력이 있는 선순위 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커지는 구조가 됩니다. 따라서 확약이 없으면 매수인의 총 취득부담은 보증금 약 70,000,000원 수준에 묶입니다. 반면 대항력·잔존청구권 포기 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수액은 0원*이 됩니다.

각 회차의 미배당액은 집행비용 추정치를 반영한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 없는 경우에는 매각가에 미배당 인수액이 더해져 실질 취득부담이 보증금 수준으로 유지됩니다. 확약 적용 시에는 해당 잔존 보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제이며, 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 당진시 시곡동 '시곡3리마을회관' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다. 단지 북측 왕복 2차선 아스팔트도로를 통해 단지 내 도로로 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있고, 토지 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 거래시장. 최근 실거래 표본은 존재하지만 전용 54.6㎡와 59.94㎡의 가격 차이를 구분해야 합니다. 특히 경매물건 평균 6.1회 유찰 및 매각률 4.17%는 신중한 환금성 평가가 필요한 지표입니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 대상 권리, 제출 경위 및 효력을 확인하세요.
• 승계 관계. 홍성심의 보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인해 권리자가 누구인지, 확약의 효력이 누구에게 미치는지 검증해야 합니다.
• 임차권 말소. 낙찰 이후 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 별도의 동의서나 추가 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 등기부상 임차권이 있다고 해서 현재 홍성심이 실제 점유하고 있다고 단정할 수 없으며, 다른 점유자의 존재 여부도 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 12건 평균에는 전용 59.94㎡가 포함돼 있습니다. 본건과 같은 전용 54.6㎡의 최근 거래 56,000,000~64,000,000원을 별도로 참고하고 층·상태 차이를 고려해야 합니다.
• 7회 유찰 원인. 단지 경매물건의 평균 유찰 6.1회, 매각률 4.17%를 고려해 응찰 부진 원인 및 향후 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 장기 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액, 실제 명도에 필요한 비용과 기간을 관리사무소·현장에서 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서 및 별지 확약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “7회 유찰보다 확약서가 중요하다”

당진 우민늘사랑 403호는 권리분석 결과에 따라 가격 판단이 크게 달라지는 사건입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 홍성심의 70,000,000원 임차권은, 원래 상태라면 현재 최저가에서도 20,219,800원의 미배당 인수 위험을 만듭니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 늘어나므로 매수인의 실질취득 부담이 보증금 약 7천만원 수준에 머물 수 있습니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수액은 실질 0원*으로 해석되며, 현재 최저가 51,100,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수로 결론 낼 수는 없습니다. 7회 유찰과 단지 경매물건의 평균 6.1회 유찰·매각률 4.17%은 가격과 별개로 환금성에 대한 경고입니다. 또한 확약의 효력과 실제 점유 문제가 입찰 전에 검증돼야 합니다. 종합하면 확약이 확인된 경우 가격 메리트는 있으나, 환금성과 권리정리 절차를 함께 점검해야 하는 조건부 검토 물건입니다.