12,269,000원
* 대항력 인수형 계산: 70,000,000원 − 12,269,000원 = 57,731,000원, 실질취득 70,000,000원.
대전지방법원 2025타경51125. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 104동 403호입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매우 강합니다. 감정가 73,000,000원이 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 12,269,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 홍성심 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.10., 점유개시일은 2021.11.30., 전입일은 2021.12.06., 확정일자는 2021.12.07.이며, 2023.12.20. 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 12,269,000원이 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조로 보아, 실질취득 70,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
낙찰가 12,269,000원 + 룰상 인수 57,731,000원 = 실질취득 70,000,000원
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 제104동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.6㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사라라 (2022.05.31. 거래가 71,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 12,269,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 | 우민늘사랑 · 926세대 · 2007.12.13. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차권 잔액 인수가 핵심
등기부에는 2006년 국민은행 가압류와 근저당권, 2009년 현대제철 전세권이 나타나지만 가압류는 2007.04.17. 해제로 말소됐고, 국민은행 근저당권은 2009.05.18. 말소됐으며, 현대제철 전세권도 2021.12.02. 해지로 말소됐습니다. 이후 홍성심이 2021년 11월부터 점유를 시작하고 2021.12.06. 전입, 2021.12.07. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.12.20. 임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍성심 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.11.10. 점유 2021.11.30. 전입 2021.12.06. 확정 2021.12.07. 임차권등기 2023.12.20. | 70,000,000원 | 대항력·명세서상 인수 우선변제·배당요구 있음 승계·미변제 잔액 |
홍성심은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구가 함께 확인되므로, 보증금이 전액 해결된다는 전제 없이 입찰해서는 안 됩니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 57,731,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 70,000,000원과 비교
우민늘사랑 단지의 전용 54.6㎡·59.94㎡ 최근 거래 12건 평균은 62,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 60,000,000원, 거래 범위는 54,000,000원~73,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 18 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 54.6㎡ | 18 | 56,000,000원 |
| 2026.04 | 54.6㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 62,083,333원 |
실질취득 70,000,000원은 최근 평균보다 7,916,667원 높고, 최근 평균의 112.8%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교하면 10,000,000원 높아 116.7%에 해당합니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 19.8%에 불과하다는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실제 부담 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 620,842원 |
| 1. 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,460,000,000원 | 11,648,158원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 18,366,400,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 현대제철주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 변경 전세금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 22,061,400,000원 중 채권자 예상배당은 11,648,158원, 미배당은 22,049,751,842원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 비용 판단은 명세서의 임차권 잔액 인수 문구를 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 총비용은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 12,269,000원 | 57,731,000원 | 70,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 8,588,300원 | 61,411,700원 | 70,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 6,011,810원 | 63,988,190원 | 70,000,000원 |
낙찰가가 12,269,000원에서 8,588,300원, 6,011,810원으로 내려가더라도 룰상 인수액이 그만큼 증가하므로 실질취득은 70,000,000원으로 유지됩니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 총비용 절감으로 이어진다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕·평스라브지붕의 18층 건물입니다.
- 주위환경. 시곡3리마을회관 서측 인근으로 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 아스팔트포장도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 단지 경매 평균 유찰 4.9회, 낙찰률 0.0%로 경매 수요는 약하게 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원문 확인. 을구 순위 5번 임차권등기의 매수인 대항 여부와 보증금 잔액 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 변제 내역 확인. 홍성심 보증금 70,000,000원 중 경매 외 변제·반환·보증기관 대위변제 내역이 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 설정. 최저가가 아니라 70,000,000원을 기준으로 취득세·명도·수선비까지 합산해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 최근 평균 62,083,333원과 최신 거래 60,000,000원보다 총비용이 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 보증금 변제자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,226만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면상 가격은 12,269,000원이지만, 권리분석을 통과한 뒤 남는 실질취득 기준은 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 62,083,333원보다 12.8% 높고, 최신 거래 60,000,000원보다 16.7% 높습니다. 다섯 차례 유찰됐다는 사실도 가격 메리트가 아니라 임차권 인수 구조와 약한 경매 수요를 반영한 결과로 읽어야 합니다.
결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족. 매각물건명세서의 잔액 인수 문구가 해소되거나 보증금 전액 변제를 입증하는 자료가 확인되지 않는 한, 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라 실제 인수액을 확정하는 것입니다.