최저가 49%의 착시 — 인수액을 더하면 실질취득은 약 1.42억이다

대전지방법원 2025타경51148. 서산시 석림동 제2동 202호, 현황 방 3개·욕실 2개·주방·거실 구조로 이용 중인 다세대 주택입니다. 표면만 보면 감정가 1.80억에서 2회 유찰돼 최저가가 8,820만원으로 내려온 할인 물건입니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 봐야 합니다.

임차인 윤세혁은 2022.04.01 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 서산시 압류는 2024.02.26이므로 임차인의 대항력 취득 시점이 먼저입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차의 예상 인수액은 53,787,600원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 선순위 임차인이 핵심

말소기준은 2024.02.26 접수된 서산시 압류입니다. 이후의 주식회사 서인 가압류, 윤상철 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권 설정등기도 등기 형식상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 보증금채권의 미변제 잔액은 별도로 매수인에게 승계됩니다.

② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 175.5%

비교 거래는 전용 58.24~59.31㎡로 대상 면적 59.32㎡와 유사합니다. 최근 12개월 거래 7건의 평균과 최신 거래가는 모두 80,900,000원입니다. 현재 최저가 88,200,000원만 비교해도 최근 평균의 109.0%로 이미 최근 시세보다 높습니다.

전체 평균 93,287,500원에는 2023.05의 180,000,000원 거래가 포함돼 최근 흐름보다 높게 형성돼 있습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -55.1%의 하락 추세입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,900,000원을 우선해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 현재 계산에서 일반채권자의 총 청구액은 858,538,081원이며 전액 미배당입니다.

유찰돼도 실질취득은 약 1.41억으로 유지된다

낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 낙찰가는 44,982,001원 내려가지만, 실질취득은 809,676원만 감소합니다. 즉 추가 유찰이 발생해도 총 취득부담은 임차보증금 140,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산의료원 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·병원·학교가 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로·대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 공동주택입니다. 위생·급배수·소화전, 도시가스 난방과 엘리베이터가 구비돼 있습니다.
• 도로·규제. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역· 가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 734,800원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 공동주택이고 최근 거래가격이 80,900,000원으로 형성된 반면 이전 거래 대비 추세는 -55.1%입니다. 재매각 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 할인율 착시. 감정가의 49%라는 숫자가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 141,987,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약서, 보증금 140,000,000원의 지급내역, 전입·점유 이력, 확정일자와 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 윤세혁으로 등재된 경위와 신청채권 140,000,000원의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기 상태이므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 더 증가할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 93,287,500원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 80,900,000원, 하락 추세 -55.1%를 우선해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.07.22 매각기일의 진행 결과와 기일 변경 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”

이 물건의 판단을 흐리는 숫자는 최저가 88,200,000원입니다. 감정가 180,000,000원의 49%라는 할인율만 보면 저렴해 보이지만, 선순위 임차보증금 미배당액 53,787,600원을 인수하면 현재 회차의 실질취득은 141,987,600원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 80,900,000원의 175.5%입니다.

추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 줄어든 배당액만큼 인수액이 늘어, 3회 유찰 시 141,511,320원, 4회 유찰 시 141,177,924원으로 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 이전 대비 -55.1%의 하락 추세입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높은 대항력 인수형이므로, 가격 메리트보다 인수구조와 임차관계 검증이 우선입니다. 결론은 권리 고위험·가격 부담 과다입니다.