대구지방법원 2024타경455. 군위군 부계면 대율리의 토지와 일반철골구조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층 창고· 제조업소, 2층 판매장·관리사무소, 3층 직원휴게실 등으로 이용됐고 감정평가 당시 각 층은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 농업회사법인농부키움주식회사이며, 2023년 5월 25일 농협은행주식회사 근저당권 1,920,000,000원이 설정된 뒤 가압류와 임의경매가 이어졌습니다.
권리 순위만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준은 2023년 5월 25일 농협은행 근저당권이고, 이후의 영천약초도매시장주식회사·농협은행·김정현 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 6월의 주식회사 백산레미콘 가압류와 2024년 8월 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경455 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 군위군 부계면 대율리 476-2, 479 · 대구광역시 군위군 부계면 한티로 2208 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고·제조업소·판매장·관리사무소·직원휴게실 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬경사지붕 3층 · H-Beam 기둥 · 판넬 벽체 · 위생 및 급배수설비 |
| 이용상태 | 1층 창고 및 제조업소 등, 2층 판매장 및 관리사무소 등, 3층 직원휴게실 등 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 농업회사법인농부키움주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,605,895,850원 / 550,823,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,222,557,368원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2023-74호에 포함된 채권최고액 1,920,000,000원의 권리입니다. 2024년 7월 24일 기술보증기금 앞으로 327,492,919원과 101,373,496원의 근저당권 일부 이전 등기도 기재돼 있습니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦으며, 제공된 권리판단과 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현옥 | 사무실 일부 | 2023.08.21 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
장현옥의 전입일은 2023년 8월 21일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2023년 5월 25일보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력은 없고 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘저렴’ 단정은 금물
현재 최저매각가격은 550,823,000원으로 감정가 1,605,895,850원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 숫자상 할인 폭은 크지만, 비교할 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 이 물건은 창고·제조업소·판매장·사무실과 토지가 함께 묶인 일괄매각 물건이므로 단순한 감정가 할인율만으로 주거용 부동산처럼 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 550,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,908,230원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,920,000,000원 | 542,914,770원 |
| 3. 가압류 · 영천약초도매시장주식회사 | 5,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 4,109,551원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김정현 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 1,391,994,781원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 규제와 매각조건
- 일괄매각. 목록1·2는 일단지로 일괄평가됐고, 전체 물건은 일괄매각됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 목록1·2 지상의 이동이 용이한 설비 등은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록3 상태. 휴경지이며 접도구역을 감안해 평가됐고, 공부상 맹지입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부는 준보전산지와 접하고, 목록3은 접도구역에 해당합니다.
- 입지. 대율교차로 남서측 인근으로 주변은 농경지·단독주택·임야 등이며, 본건과 인근까지 차량 접근이 가능합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 준비. 현재 회차 매수신청보증금은 110,164,600원입니다. 일반적인 10% 기준으로 준비하면 입찰이 불가능합니다.
- 농취증 선확인. 목록3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 점유 현황 대조. 감정평가의 공실 기재와 장현옥의 사무실 일부 점유 기재가 함께 존재하므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 제외 설비 구분. 이동이 용이한 설비 등은 매각에서 제외되므로 건물 내부 설비의 소유관계와 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 맹지·접도구역 확인. 목록3은 공부상 맹지이며 접도구역 감안 평가 대상입니다. 실제 출입로와 이용 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 토지별 이용 가능성, 공실 상태, 건물 유지비와 재매각 비용을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 관할기관 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰 절차는 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 장현옥도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 3회 유찰된 재매각 물건으로 보증금이 20%이고, 일괄매각·제시외 건물·제외 설비·농지취득자격증명·공부상 맹지 조건을 한꺼번에 검토해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만 실거래 비교가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 절차와 활용성은 보수적으로 확인입니다.
