인수 위험은 없지만, 거액 채권이 얽힌 오피스텔 — 평택고덕아이파크 1802호

수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 1802호 오피스텔입니다. 감정가는 1억6900만원, 현재 최저매각가는 1억1830만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 21일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

권리 자체는 정리 가능한 구조지만, 현황조사상 여러 점유자가 확인됩니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았으나 보증금 미상 점유자가 있어 낙찰 전 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차·점유 분석

현황조사 기준 실제 점유자가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 점유자는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 미상 점유자는 보증금 확인 절차가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 평택시 모곡근린공원 서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 위치합니다.
• 용도. 주거용 오피스텔로 방, 거실, 주방, 욕실 구조입니다.
• 주의. 임대관계는 미상으로 실제 이용상태 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 있어 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 보증금 미상 점유자는 매각물건명세서와 추가 조사 확인이 필요합니다.
• 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기 원본 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70% 수준이나 오피스텔 시장성은 별도 검토가 필요합니다.

맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것이 있다”

이 물건은 권리상으로는 매수인 인수 부담이 없는 구조입니다. 다만 오피스텔은 아파트와 달리 임대 운영과 점유 관리가 중요합니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 점유관계와 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.