부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경859 · 평택지원 · 아파트
철근콘크리트조 101.850㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

122,500,000원 1억 2,250만 감정가 250,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

평택지원 10:00

입찰 보증금

1,225만원

최저가의 10% · 12,250,000원

실거래 대비

▼ 52.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.59억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 대항력 임차인 김혜진의 보증금 미상 위험을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 거래 258,000,000원의 67.8% 수준
자금 최저가 기준 배당 가능액 171,750,000원 · 임차 보증금 미상 확인 필요
리스크 전입일이 말소기준 이전인 김혜진 대항력 있음 표시로 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 감정가 대비 한 차례 유찰된 물건으로 가격 매력은 있습니다. 다만 대항력 있는 임차인 김혜진의 보증금이 미상이라 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만 임차보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가

250,000,000원

아파트

최저가

175,000,000원

1회 유찰

최근 거래

258,000,000원

최근 12개월

임차 리스크

보증금 미상

대항력 있음 표시

수원지방법원 2025타경859. 평택시 독곡동 라이프아파트 5동 101호는 전용 101.85㎡ 규모의 아파트입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 우리은행 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 자체는 정리되는 구조지만, 별도로 확인해야 할 부분은 대항력 임차인 김혜진입니다.

김혜진은 2022.01.06 전입으로 말소기준권리인 2023.06.29 우리은행 근저당보다 앞선 것으로 표시되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없으며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경859
소재지	경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 5동 1층101호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	김경호
감정가 / 최저가	250,000,000원 / 175,000,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 우리은행 / 181,996,266원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권, 김혜진 근저당권, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김혜진은 등기상 근저당권자이면서 임차인으로 조사되었고, 전입일이 말소기준 이전으로 확인되어 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김혜진	2022.01.06	미상	있음	미상	확인 필요

⚠️ 임차보증금 확인이 핵심 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있는 임차인 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여유

라이프아파트 동일 평형 최근 거래는 2026.06 거래 258,000,000원을 포함해 최근 12개월 평균 258,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 거래 대비 67.8% 수준입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -8.5%로 하락 흐름이 반영되어 있습니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	101.85㎡	9	258,000,000원
2025.01	101.85㎡	4	270,000,000원
2024.10	101.85㎡	12	260,000,000원
2024.08	101.85㎡	3	255,000,000원
평균	-	12건	279,833,333원

✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 거래 및 최신 거래보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 다만 대항력 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 취득원가 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,250,000원
을구 7번 근저당권 · 우리은행	89,100,000원	89,100,000원
을구 8번 근저당권 · 우리은행	96,800,000원	82,650,000원
을구 10번 근저당권 · 김혜진	180,000,000원	0원
갑구 17번 가압류 · 신한카드	9,175,155원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차보증금 확인 후 실질취득 판단 필요

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김혜진 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 우선입니다.
권리 소멸 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
시세 확인. 최근 거래 258,000,000원 대비 최저가는 가격 여유가 있습니다.
점유 관계 확인. 현황조사상 임대관계는 미상이며 실제 점유 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차 확인이 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 아파트입니다. 하지만 대항력 있는 것으로 조사된 김혜진의 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심 변수입니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 입찰 전 임차관계 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	2억 5,000만원
2	2026-08-25	유찰	1억 7,500만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 2,250만원

부동산임의경매

시세 대비 저렴하지만, 대항력 임차 리스크를 확인해야 한다 — 평택 라이프아파트 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여유

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (7장)

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