수원지방법원 2025타경859. 평택시 독곡동 라이프아파트 5동 1층 101호, 전용 101.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김경호는 2021.02.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2023.06.29 우리은행 근저당권 89,100,000원과 96,800,000원이 같은 날 설정됐습니다. 이 가운데 먼저 접수된 을구 7번 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 우리은행 추가 근저당, 김혜진 근저당 180,000,000원, 신한카드 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리가 아니라 임차관계입니다. 김혜진은 2022.01.06 전입했고 배당요구도 2025.10.30 접수됐지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 존재하지만, 보증금·확정일자가 미상인 상태에서 대항력과 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 더구나 김혜진은 2023.11.16 채권최고액 180,000,000원의 근저당권자로도 등기돼 있어, 임차인과 등기상 권리자가 동일한 특이 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 464 라이프아파트 5동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.85㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김경호 (2021.02.26 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 181,996,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 | 2022.01.06 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김혜진의 전입일은 말소기준 2023.06.29보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 대항력·우선변제 범위와 매수인 승계액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 실질취득은 미정
라이프아파트 동일 면적대의 최근 거래는 하락 흐름이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 276,916,666원이지만, 과거 315,000,000원·330,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 254,000,000원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 9.8% 낮은 추세를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.85㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 101.85㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2025.01 | 101.85㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 101.85㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2024.08 | 101.85㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 101.85㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2024.03 | 101.85㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 101.85㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.12 | 101.85㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 101.85㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 101.46㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 101.85㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.85㎡ | 2건 | 254,000,000원 |
현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 48.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 더해질 수 있는 임차보증금입니다. 김혜진의 인수액이 확정되지 않는 이상 실질취득액도 확정되지 않으므로, 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 또한 최근 시세가 이전 거래 구간보다 9.8% 하락한 점도 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 7) | 89,100,000원 | 89,100,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 (을구 8) | 96,800,000원 | 30,885,000원 |
| 4. 근저당 · 김혜진 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 9,175,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표 기준 총 채권액 375,075,155원 중 119,985,000원이 배당되고, 미배당은 255,090,155원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 김혜진의 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 임차관계가 확인되기 전까지 이를 최종 인수액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 255,090,155원 |
| 3회 유찰 시 | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 291,268,655원 |
| 4회 유찰 시 | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 316,530,606원 |
유찰이 반복되면 낙찰대금 자체는 내려가지만, 김혜진의 선순위 임차보증금이 실제 존재하고 매수인이 승계해야 한다면 낙찰가 하락만큼 실질취득액이 반드시 낮아진다고 볼 수 없습니다. 현재는 보증금 액수가 없으므로 각 회차별 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄소방서 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 중 1층 101호입니다.
- 단지. 라이프아파트 483세대, 1992.12.19 준공입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,214,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 거래구간이 이전 구간보다 9.8% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김혜진 임대차계약 원본 확인. 보증금 액수, 지급내역, 실제 점유, 확정일자를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 임차인과 근저당권자의 동일인 여부 확인. 김혜진은 임차인이면서 채권최고액 180,000,000원의 근저당권자로 등기돼 있습니다. 두 법률관계의 실질을 따로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김혜진은 2025.10.30 배당요구를 했지만, 보증금 미상이라 배당 후 잔액과 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
- 시세는 최근 거래 기준. 전체 12건 평균 276,916,666원보다 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 250,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 9.8% 낮으므로 과거 고가 거래를 기준으로 상한을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 조건 확인. 최근 2026년 거래는 8층·9층이고 본건은 1층이므로 동일 면적이라도 직접 비교에는 층 차이가 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유자, 관리비 체납, 명도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 122,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 254,000,000원의 48.2%입니다. 그러나 김혜진은 2022.01.06 전입해 2023.06.29 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 실제 대항력과 매수인 승계액은 아직 확정되지 않았습니다.
등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 더구나 최근 시세는 이전 구간보다 9.8% 낮아지는 흐름입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 김혜진의 실제 임대차와 보증금이 얼마인가에 있습니다.
