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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.27 4회 · 최저 2,306,000원
C 매력지수48 유찰 19회

부동산강제경매

2023타경775 · 안양지원 · 다세대
낙찰가 유찰 19회 후 낙찰
3,602,000원 360만 감정가 250,000,000원
감정가의 1% 2026-08-25 낙찰
낙찰일
08-25 낙찰 완료
안양지원 19회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
36만원
최저가의 10% · 360,200원
실거래 대비
▼ 97.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.71억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
19 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.170 g 감정가 대비 98% 할인 유찰 19회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 19회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 가능성이 있어 권리보다 임차 리스크 확인이 우선입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 19회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

19회 유찰 끝에 남은 핵심 리스크는 임차인 인수 가능성 — 안양 꿈에그린7차 303호

수원지방법원 2023타경775 · 경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29, 3층303호
감정가 2.5억 · 최저매각가 360.2만원(19회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 19회 유찰로 가격은 낮지만 대항력 임차인 보증금 2.4억 인수 가능성이 핵심 리스크
최저가는 감정가 대비 1% 수준이나 대항력 임차권등기 2.4억원 인수 가능성이 있어 실질취득 판단이 필요하며 미상 임차 위험도 존재
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 19회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 240,000,000원 인수 가능성이 핵심입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실제 부담 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
250,000,000원
다세대
최저매각가
3,602,000원
19회 유찰
실질취득 검토
240,000,000원+
임차보증금 인수 가능
핵심지표
대항력 임차
인수 여부 확인 필수

수원지방법원 2023타경775. 안양시 만안구 안양동 꿈에그린7차 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가는 2.5억원이지만 19회 유찰을 거쳐 최저매각가는 360만원대까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형 물건이 아닙니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2023타경775 (강제경매)
소재지경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29, 3층303호 (안양동,꿈에그린7차)
물건종류다세대주택
소유자권순일
감정가 / 최저가250,000,000원 / 3,602,000원
매각기일2026.08.25
신청채권자 / 청구윤성희 / 240,000,000원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권이 핵심

⚠️ 가장 중요한 권리 포인트 대항력 있는 임차인 윤성희의 임대차보증금은 240,000,000원으로 확인됩니다. 매각대금 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인점유대항력우선변제승계 위험
윤성희 303호 전부 有 확인 필요 인수 가능
전부 주거 미상 미상 확인 필요

윤성희 임차인은 2020.08.18 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 인정됩니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 240,000,000원과 임차권등기 내용이 기재되어 있으며, 배당 부족분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,602,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-464,836원
근저당 · 주식회사 용호360,000,000원3,137,164원
주택도시보증공사 가압류3,286,000,000원0원
윤성희 경매개시 청구240,000,000원0원
잔여-0원
배당분배
감정가 vs 최저가
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 제외한 단순 가격 비교는 위험합니다.
⚠️ 가격 판단 기준 19회 유찰로 최저가는 감정가 대비 1% 수준입니다. 하지만 대항력 임차보증금 240,000,000원이 남아 있어 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실질 취득 부담은 낙찰가와 인수금액을 함께 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 안양4동 행정복지센터 북동측 인근으로 단독·다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 인접도로 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물, 사용승인일 2020.06.23입니다.
  • 환금성. 꿈에그린7차는 12세대 규모이며 최근 거래는 2025.07 220,000,000원 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 낙찰 전 임차보증금 배당 가능액과 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
  • 최저가 착시 주의. 360만원대 최저가는 권리 부담을 반영하지 않은 숫자입니다.
  • 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “19회 유찰보다 중요한 것은 인수 리스크”

이 물건은 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 임차권등기 보증금 240,000,000원이 존재하므로 권리 검토 없이 입찰하면 예상 밖의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 가격은 매력적이지만, 임차 리스크 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 안양시 만안구 장내로99번길 29, 3층303호 (안양동,꿈에그린7차)

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