매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 다가구 임차 구조와 관리 리스크를 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 다수 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 있어 확인 부담이 존재해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 다가구주택 + 토지 물건으로 권리상 핵심은 2012년 국민은행 근저당 말소기준입니다. 후순위 전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 원룸형 주거로 사용되는 건물 특성상 다수 임차인·점유 관계 확인이 필요합니다.
감정가
2,201,532,260원
다가구 + 토지
최저가
1,541,073,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
매각 소멸 구조
핵심지표
임차 확인
다가구 관리 리스크
수원지방법원 2025타경41345. 경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60 소재 주건축물1동입니다. 감정가는 22억153만원, 현재 최저매각가는 15억4107만원입니다. 등기상 말소기준은 2012년 5월 25일 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 전세권·임차권등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경41345
소재지
경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60
용도 / 이용상태
다가구주택 + 토지 · 2층~6층 고시원(원룸형 주거), 7층 주택·사무실
소유자
이연우
감정가 / 최저가
2,201,532,260원 / 1,541,073,000원
토지
271㎡ · 일반상업지역
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012년 국민은행 근저당권(채권최고액 480,000,000원)이 말소기준권리입니다. 후순위 전세권과 임차권등기, 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차 관계 — 인수는 없지만 확인은 필요
임차인
위치
보증금
대항력
배당
중국인 윤옥희
505호
35,000,000원
없음
배당요구
한부강
201호
25,000,000원
없음
배당요구
박대웅
405호
35,000,000원
없음
배당요구
황지훈
403호
45,000,000원
없음
배당요구
이기철
503호
45,000,000원
판정 불가
배당요구
김재훈
501호
45,000,000원
없음
배당요구
⚠️ 점유 확인 포인트 현황조사상 다수 점유자가 존재하며 일부는 보증금 미상입니다. 전입신고가 말소기준 이후인 경우 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 1,541,073,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
17,810,730원
국민은행 근저당
480,000,000원
경기평택항만공사 전세권
34,000,000원
송창협 전세권
45,000,000원
중국인 가압류
45,000,000원
잔여 소유자 교부
796,262,270원
배당 분배
회차별 매각 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 배당 기준 채권 부족액은 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 다가구·원룸형 건물 특성상 임차 관계가 복잡합니다. 권리 인수보다 실제 점유 상태와 관리 상황 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경기물류고등학교 서측 인근, 아파트·단독주택·주상용 건물이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
토지. 일반상업지역, 상대보호구역 포함 토지입니다.
용도. 공부상 고시원 부분은 현황상 원룸형 주거로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 확인. 보증금 미상 점유자 및 임차권등기 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
명도. 다수 점유 구조로 실제 인도 과정 검토가 필요합니다.
배당. 임차인 최우선변제 등 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 관리가 변수”
이 물건은 권리 분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 그러나 다가구주택은 아파트와 달리 여러 점유자와 임차 관계가 얽혀 있어, 낙찰 이후 관리·명도·운영 가능성을 함께 판단해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2025타경41345
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-29 10:00
·1층 경매법정
물건
주건축물1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 / 7층 고시원,사무소,단독주택 / 1층 21.5㎡(계단실) / 2층 193.47㎡(고시원) / 3층 193.47㎡(고시원) / 4층 193.47㎡(고시원) / 5층...외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60
271㎡
#2 · 주건축물1동
경기도 평택시 안중읍 안중리 262-60 주건축물1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
7층 고시원,사무소,단독주택
1층 21.5㎡(계단실)
2층 193.47㎡(고시원)
3층 193.47㎡(고시원)
4층 193.47㎡(고시원)
5층 193.47㎡(고시원)
6층 193.47㎡(고시원)
7층 135.35㎡(1가구)
7층...
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
