수원지방법원 2025타경41345. 평택시 안중읍 안중리 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 이연우이며, 건물은 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 감정평가상 2~6층은 고시원 형태의 원룸, 7층은 주택과 사무실로 이용되고 있습니다. 건물에는 국민은행 근저당을 비롯해 전세권과 임차권등기가 다수 존재합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 실제 점유자의 보증금 문제와 명도까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

이번 사건의 핵심은 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 취득비용과 임차관계입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 일부 임차인은 전입일이나 보증금이 확인되지 않습니다. 다수 호실의 점유관계와 보증금, 배당 결과를 확인하기 전에는 실질취득액을 최저가로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별개

등기상 말소기준은 2012.05.25 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 토지 안중리 262-60이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·임차권등기 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

과거 등록되었던 압류, 가압류, 일부 전세권과 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 다만 현재 남아 있는 전세권·주택임차권 및 실제 점유자의 권리는 각각 구분해야 합니다. 등기권리의 말소와 임차보증금 반환책임의 소멸은 항상 같은 의미가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금·대항력·배당 확인

점유자와 임차권자를 합쳐 31건의 기재가 있습니다. 다만 같은 호실에 여러 명이 기재되어 있고, 점유자와 임차권자의 관계가 명확하지 않은 경우도 있으므로 이를 독립된 임대차계약 31건 또는 실제 임차가구 31가구로 확정할 수는 없습니다. 보증기관 대위신고로 표시된 항목은 없습니다.

주택임차권등기 및 전세권 주요 내역

후순위는 확인된 등기순위 또는 전입일을 기준으로 한 표시입니다. 개별 임차인의 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 반환관계까지 확정한 판정은 아닙니다. 전세권과 임차권의 실제 배당액은 배당절차 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현황조사·매각물건명세서상 점유자

전입일이 확인되는 점유자는 해당 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실을 기준으로 표시했습니다. 주거 여부, 실제 임대차계약, 호실별 점유자 중복 및 우선변제 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 미상은 보증금 0원을 의미하지 않습니다.

대항력·승계 종합 판단

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인은 아니다

감정가는 2,201,532,260원입니다. 2회 유찰 후 최저매각가격은 1,078,751,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

향후 회차 금액은 시뮬레이션이며 실제 변경 매각조건이나 향후 최저매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,078,751,000원 가정)

현재 회차를 기준으로 계산된 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권액 역시 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.

시뮬레이션상 채권배당 총액은 727,000,000원, 소유자 잔여는 338,563,490원입니다. 다만 동일 채권자의 전세권과 경매채권, 반복 기재된 청구액의 중복 여부는 확인되지 않았습니다. 채권액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 등을 기준으로 계산된 항목을 포함하므로 법원의 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·건물 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기물류고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·주상용 건물·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 271.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·부정형·소로한면 접면입니다. 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역과 상대보호구역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 적용 범위와 실제 거래 제한 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수·소화전·난방·승강기설비가 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 거짓으로 표시되어 있습니다.
• 이용상태. 2~6층은 공부상 고시원이나 원룸형 주거지로 사용 중이고, 7층은 주택·사무실입니다. 실제 운영 형태와 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다수 임차인이 관련된 고시원·원룸형 혼합 건물로, 점유관계와 임대운영 상태가 매수자 범위 및 매각가격에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 특별매각조건, 인수되는 권리, 임차인 현황 및 최선순위 설정일자를 최종 확인하세요.
• 임차인 전수 대조. 호실별 실제 점유자·계약 당사자·보증금·월차임·전입일·확정일자를 연결해 확인하세요. 동일 호실의 중복 기재를 별도로 정리해야 합니다.
• 이기철 대항력. 503호의 주민등록일 및 대항력 유지 여부, 배당으로 회수되지 않는 보증금의 승계 가능성을 확인하세요.
• 현재 점유자. 전입일·보증금·계약 내용이 불명확하므로 실제 점유관계와 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 전세권·임차권 배당. 402호·203호 전세권과 6건의 주택임차권, 다른 점유자의 보증금을 구분하여 실제 배당순위를 확인하세요.
• 중복채권. 송창협의 전세권과 경매채권, 국민은행의 근저당과 별도 경매채권 등은 동일 채무의 중복 계상 여부를 검토하세요.
• 체납금·우선채권. 평택시 압류 및 상하수도사업소 압류와 관련된 채권, 당해세, 관리비 등의 실제 부담 여부를 확인하세요.
• 건축물 용도. 공부상 고시원과 현황상 원룸형 주거 이용의 적법성, 임대운영 가능 여부, 제시외 건물 현황을 확인하세요.
• 시세·수익 검증. 인근 유사 수익형 건물 거래가격, 실제 임대수입, 공실 및 유지비용을 검토한 후 실질취득액과 비교하세요.
• 명도 계획. 여러 호실의 점유자가 존재하므로 인도명령·명도소송 가능성과 관련 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부, 토지등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — 가격은 내려왔지만 취득비용은 확정되지 않았다

이 물건은 감정가 2,201,532,260원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,078,751,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있지만, 여러 호실에 임차권과 점유자가 존재하고 일부 전입일·보증금이 불명확합니다.

특히 이기철과 현재의 대항력 문제, 동일 호실의 점유자와 등기권리자 관계, 배당 시뮬레이션의 중복채권 및 누락 가능성은 매수인 인수액 판단에 직접 영향을 미칩니다. 공부상 고시원과 실제 주거 이용의 차이, 실거래 시세 부재도 가격 판단의 불확실성을 높입니다.

결론적으로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 실질취득액은 낙찰가에 실제 승계채무 및 관련 비용을 더해 검토해야 하며, 현재는 인수액과 시세가 확정되지 않았습니다. 임차인 전수 확인, 실제 배당 재계산, 건물 용도와 임대수익 검증이 이루어지기 전까지는 가격 메리트와 취득 안정성을 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.