수원지방법원 안양지원 2024타경2372. 경기도 안양시 만안구 안양동의 두산명학아너비즈타워 1층 113호 근린시설입니다. 소유자 백승규는 2023년 8월 7일 매매계약을 원인으로, 같은 해 9월 1일 거래가액 1,817,191,100원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 진접농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 채무 관련 경매절차가 진행됐고, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 310,378,000원으로 감정가 1,850,000,000원의 16.78% 수준입니다. 매각금액이 크게 내려왔다는 사실 자체는 분명합니다. 하지만 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실이 곧 현재 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 근린시설은 실제 사용 가능성, 공실 여부, 임대수요, 관리비 부담, 매각 가능성을 따져야 하므로 단순 할인율 중심의 접근은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2023년 9월 1일 설정된 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025년 5월 16일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전은 기존 담보권의 채권자 변경이므로 별개의 1,440,000,000원 채권을 추가로 합산하는 구조가 아닙니다.

과거 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 말소됐고, 2023년 9월 1일 백승규 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 신탁 이력이 있다는 이유만으로 현재 수탁자 명의의 신탁재산으로 판단해서는 안 됩니다. 다만 입찰 전 최신 등기부를 확인해 소유권과 담보권 변경 여부를 다시 검증할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%, 정말 저렴한가

감정가와 최저매각가를 단순 비교하면 할인폭은 매우 큽니다. 감정가 1,850,000,000원에서 8회 유찰 후 현재 최저매각가가 310,378,000원까지 하락했습니다. 이는 감정가 대비 16.78% 수준입니다.

9회·10회 유찰 가격은 해당 회차까지 유찰될 경우의 시나리오이며, 확정된 매각가격이나 매각일정이 아닙니다.

이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 건물의 현재 용도와 주변 토지의 일반공업지역 특성을 함께 고려해야 합니다. 같은 건물 내 비교 가능한 호실의 실거래가와 실제 임대조건을 확인하지 못한 상태에서, 과거 감정가나 소유자의 취득가격만으로 적정 입찰가를 정하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 310,378,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,145,292원을 제외한 305,232,708원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권최고액 1,440,000,000원을 비교 기준으로 한 미배당 추정액은 1,134,767,292원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

이 미배당액은 담보권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 추정한 것이지 낙찰자가 추가로 부담하는 인수액이 아닙니다. 신청채권액 1,268,118,824원 역시 현재 시나리오의 예상배당액만으로 충족되지 않습니다. 배당표는 집행비용 추정과 채권최고액을 이용한 시뮬레이션이므로 실제 확정채권액, 당해세 및 법정 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

회차가 진행될수록 매각대금과 예상배당액은 감소하고, 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리구조에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이것이 명도비, 취득세, 관리비, 시설 보수비 등의 실제 취득 관련 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 토지이용·환금성 메모 (토지이용정보 기준)

• 용도. 경매 대상은 두산명학아너비즈타워 1층 113호의 집합건물(근린시설)입니다. 해당 호실의 구체적인 이용 가능 범위와 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 관련 토지는 일반공업지역에 속하며, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 근린시설의 용도와 주변 공업용 토지의 특성을 함께 고려해야 합니다.
• 토지 특성. 토지면적은 6,611.6㎡, 지형은 평지·세로장방이며 도로접면은 소로각지입니다. 이 면적은 관련 토지 전체에 관한 정보로, 113호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 공공청사와 접하는 토지이용계획 정보가 확인됩니다.
• 지역·지구. 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다. 실제 거래와 이용에 관한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 2,489,000원/㎡입니다. 이를 곧바로 113호 집합건물의 거래가격이나 대지권 가치로 환산할 수는 없습니다.
• 건축물 확인. 확인된 위반건축물 표시는 없으나, 해당 사실만으로 실제 건축·이용 상태 또는 공부와 현황의 완전한 일치를 보장할 수는 없습니다.
• 환금성. 8회 유찰 경과는 매각 수요를 면밀히 검토할 필요가 있음을 보여줍니다. 거래 가능한 시장가격과 임차 수요를 별도로 확인하지 않으면 향후 재매각 가능성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 대조. 두산명학아너비즈타워 내 유사 층·용도·면적 호실의 최신 실거래와 매물 호가를 대조하고, 최저가 310,378,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 전유면적·대지권 확인. 집합건축물대장과 등기부를 통해 113호의 전유면적, 대지권 비율, 정확한 이용 형태를 확인해야 합니다.
• 점유·임차관계. 실제 사용 주체, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하고, 인도에 필요한 절차와 비용을 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전. 2025.05.16 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사로의 권리 이전 및 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 인수되는 권리, 매각 제외 대상, 특별매각조건 및 점유관계에 관한 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 8회 유찰 경위. 반복 유찰의 원인이 단순 가격 문제인지, 물건 이용·임대·현장 상태 등 다른 요소와 관련되는지 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 기타 사용·관리 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 경매 취득에 대한 적용 관계를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 세금·취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 관리비 및 실제 인도 비용까지 포함해 총 취득비용을 산정해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 매각 진행 여부와 변경·정지·취하 가능성을 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “17%라는 숫자보다 8회 유찰된 이유가 중요하다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2023년 9월 1일 진접농업협동조합 근저당권이고, 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 분석만 놓고 보면 치명적인 인수채무는 확인되지 않습니다.

그러나 투자 판단에서는 다른 결론이 필요합니다. 감정가 1,850,000,000원짜리 근린시설이 8회 유찰되어 최저가 310,378,000원까지 내려왔다는 사실은 명확한 가격 하락 이력입니다. 그렇다고 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 최근 실거래가격과 임대수익, 공실 및 실제 점유 상황을 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

결론은 권리구조 확인, 가격 판단 보류입니다. 감정가 대비 16.78%의 낮은 최저가만 보고 입찰하기보다, 반복 유찰 원인과 실제 시장가치, 근린시설로서의 사용 가능성 및 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 그 검증을 통과한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.