부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 376,041,666원 대비 77.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다. 다만 소유권 신탁 이력과 근저당 미배당 가능성을 확인하고 접근해야 합니다.

감정가

416,000,000원

최저가 70%

최저가

291,200,000원

1회 유찰

최근 실거래 평균

376,041,666원

최근 12개월 12건

매수인 인수

0원

임차인 없음

수원지방법원 2025타경41952. 평택시 비전동 평택소사벌푸르지오 104동 1402호, 전용면적 83.97㎡급 아파트입니다. 감정가는 4.16억, 현재 최저매각가는 2.912억으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 분석의 핵심은 2022년 설정된 동소문새마을금고 근저당권이며, 이는 말소기준권리 이후 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 임차인은 확인되지 않으며, 낙찰자가 승계하는 보증금이나 대항력 임차인 위험은 없습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 자체와 최근 시세를 기준으로 접근하는 것이 맞습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경41952
소재지	경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 104동 14층1402호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등
소유자	한창수
감정가 / 최저가	416,000,000원 / 291,200,000원
신청채권 / 청구액	서울누리새마을금고 / 362,862,600원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2022.01.03 설정된 동소문새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당권은 채권최고액 420,000,000원으로 현재 배당에서 일부 미배당이 예상되지만, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

평택소사벌푸르지오 동일 면적대 최근 실거래 12건 기준입니다. 전체 평균 거래가가 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단합니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	83.97㎡	20	385,000,000원
2026.07	83.97㎡	8	370,000,000원
2026.07	83.97㎡	13	374,000,000원
2026.06	83.86㎡	20	402,000,000원
2026.05	83.97㎡	20	375,000,000원
평균	—	12건	376,041,666원

최근 거래 범위는 360,000,000원~402,000,000원이며 최근 12개월 평균은 376,041,666원입니다. 현재 최저가 291,200,000원은 최근 평균 대비 77.4% 수준으로 가격 여지가 있습니다.

✅ 가격 관점 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 단순 가격 경쟁력은 확보된 구간입니다. 다만 낙찰가 상승 시 할인 폭이 줄어드는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,876,800원
동소문새마을금고 근저당	420,000,000원	286,323,200원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 실거래 대비 77.4% 수준입니다.

⚠️ 신탁 이력 확인 소유권 이전 신탁 이력이 존재합니다. 등기부상 일부 신탁등기는 이미 말소되었으나, 입찰 전 신탁원부를 확인해 처분 권한과 관련 조항을 반드시 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평택시 비전동 소재 비전중학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
단지. 평택소사벌푸르지오 566세대, 사용승인일 2019.02.11로 비교적 준신축급입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되어 거래 흐름은 있으나 낙찰가 수준에 따라 매수층 확보가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 등기부와 신탁원부 원본 확인이 필요합니다.
가격 전략. 최근 평균 거래가 376,041,666원을 기준으로 상한 응찰가를 설정하세요.
배당 구조. 근저당 채권은 일부 미배당되지만 낙찰자 인수금액은 0원입니다.
현황 확인. 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 남는다”

이 물건은 임차인 인수 부담 없이 매각으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있지만, 신탁 이력이라는 확인 요소가 있습니다. 권리 위험은 낮고 가격 경쟁력은 있는 편이므로, 신탁원부와 현장 확인을 마친 뒤 접근할 가치가 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	4억 1,600만원
2	2026-08-25	대기	2억 9,120만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 신탁 이력은 확인해야 한다 — 평택소사벌푸르지오 1402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되고 가격은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (5장)

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