수원지방법원 2025타경41965. 평택시 고덕면 동청리 26-1에 위치하며, 감정평가상 건물은 근린생활시설(소매점·공인중개사사무소 등)로 이용 중입니다. 토지는 2,120㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 최초 등기상 소유자는 유순애이며, 현재 권리분석의 기준은 2020.12.22. 설정된 천현농업협동조합의 채권최고액 1,464,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리보다 뒤의 천현농업협동조합 근저당권 480,000,000원과 중소기업은행 근저당권 216,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 3명이고, 그 보증금 합계 33,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41965 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 동청리 26-1 · 경기도 평택시 고덕면 동청1길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(소매점, 공인중개사사무소 등) 이용 |
| 토지 | 2,120㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 경량철골조 기타지붕 1층 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 유순애 |
| 감정가 / 최저가 | 3,621,200,000원 / 1,774,388,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 임차인은 별도
2016.05.20.과 2018.03.29. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권은 2020.12.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 을구 4번 천현농업협동조합 근저당권 1,464,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기준권리의 순위 자체는 유지됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 확인된 인수 33,000,000원
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영진 | 1호 54제곱미터 | 2017.09.07 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 인수 |
| 서울우유평택축산계(박정준) | 102호 49제곱미터 | 2022.09.14 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 |
| (주)브레인테크(이승우) | 9호 150제곱미터 등 | 2020.12.09 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 有 인수 |
| (주)금수(윤영진) | 1호 50제곱미터 | 2020.03.02 | 3,000,000원 | - | 대항력 有 인수 |
| 이명재 | 3호 56제곱미터 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 서울우 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
현재 배당계산에 반영된 매수인 인수액은 윤영진 10,000,000원, (주)브레인테크(이승우) 20,000,000원, (주)금수(윤영진) 3,000,000원을 합한 33,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 확인된 최소 실질취득액은 1,807,388,000원입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 3,621,200,000원이고 현재 최저매각가는 1,774,388,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 거래가나 최근 12개월 평균 거래가가 제시돼 있지 않으므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
게다가 실제 취득부담은 최저가만이 아니라 확인된 임차보증금 인수액 33,000,000원을 더한 1,807,388,000원 이상으로 보아야 합니다. 서울우의 대항력과 보증금이 추가 확인될 경우 부담액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,774,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,143,880원 |
| 인수 · 윤영진 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)브레인테크(이승우) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)금수(윤영진) 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 천현농업협동조합 | 1,464,000,000원 | 1,464,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 천현농업협동조합 | 480,000,000원 | 290,244,120원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,160,000,000원 중 1,754,244,120원이 배당되고, 미배당액은 405,755,880원입니다. 대항력 임차인 보증금 33,000,000원은 배당금에서 빠지는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
⑤ 물건 자체 확인사항 — 일괄매각·제시외·경계
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 컨테이너박스 2동은 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문곡보건진료소 남서측 인근으로 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,044,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금. 윤영진 10,000,000원, (주)브레인테크(이승우) 20,000,000원, (주)금수(윤영진) 3,000,000원의 인수 전제를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 미상 점유. 서울우의 전입일·보증금과 실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 임대차 대조. 상가건물임대차현황서와 현황조사 진술이 서로 다르므로 계약서·사업자등록·점유현황을 직접 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와 지적경계가 불분명하다는 감정평가 의견을 확인하고 필요시 측량을 전제로 검토해야 합니다.
- 매각 제외물. 컨테이너박스 2동은 감정평가와 매각에서 제외되므로 현장 상태와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 거래가 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 할인율보다 임대차 확정이 먼저
현재 최저매각가 1,774,388,000원은 감정가 3,621,200,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 3명의 보증금 33,000,000원을 매수인이 인수하고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유도 남아 있습니다. 따라서 확인된 최소 실질취득액은 1,807,388,000원이며, 미상 점유의 확인 결과에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
여기에 임대차계약 내용의 자료 간 불일치, 인접지와의 불분명한 지적경계, 매각에서 제외되는 컨테이너박스 2동까지 함께 확인해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차·점유 위험이 해소됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 이 사건은 응찰가격을 정하기 전에 임대차와 현장 경계를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
