수원지방법원 2025타경41966. 평택시 팽성읍 함정리의 토지와 단층 다가구주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 5가구 다가구주택으로 이용 중이고, 토지 1,455㎡가 확인됩니다. 말소기준은 2016.01.04. 팽성농업협동조합 근저당 720,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 2,001,194,000원으로 감정가 4,084,068,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단하기는 어렵습니다. 특히 다가구주택은 개별 임대차와 명도상태가 수익성·환금성에 직접 영향을 주므로, 보증금 미상 임차인과 전체 5가구의 실제 점유관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 함정리 142 · 경기도 평택시 팽성읍 팽성서로 42-25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 다가구주택(5가구) |
| 토지 | 1,455㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 김진남 |
| 감정가 / 최저가 | 4,084,068,000원 / 2,001,194,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,261,103,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.01.04.
말소기준권리는 을구 3번 팽성농업협동조합 근저당입니다. 해당 근저당은 2024.11.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 2016년·2017년·2019년·2021년·2023년에 설정된 근저당권과 2025.03.10. 국민은행 가압류, 2025.05.22. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박태규 | 103호 | 2021.09.01 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
| 송석규 | 104호 | 2022.08.22 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.07.11 |
| 박기태 | 105호 | 2021.11.18 | 대항력 없음 | 미상 | 확인되지 않음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 2016.01.04. 이후이므로 선순위 대항력 임차인으로 보지 않습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 감정평가에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 건물은 5가구로 이용 중인 반면 확인된 임차인은 103호·104호·105호의 3명이므로, 나머지 가구의 실제 점유상태도 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 회차 최저가는 2,001,194,000원으로 감정가 4,084,068,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 크지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격추세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 2,001,194,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 1,400,835,800원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 980,585,059원 · 감정가의 24% |
④ 예상배당표 (매각가 2,001,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,411,940원 |
| 2. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 6. 근저당 · 서춘희 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 7. 근저당 · 박종국 | 390,000,000원 | 238,782,060원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 35,301,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,165,301,149원 중 1,978,782,060원이 배당되고 186,519,089원이 미배당으로 남는 계산입니다. 박종국 근저당은 일부 미배당, 국민은행 가압류는 0원 배당이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·토지 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 최저매각가격에도 제시외 건물 가액이 포함돼 있습니다.
- 부지 이용. 목록1·5는 목록2 건물의 부지로 사용 중입니다.
- 도로 지목 토지. 목록3·4는 공부상 지목이 도로지만 현황은 목록2 건물의 대지로 사용 중입니다.
- 토지 규모. 확인된 토지면적은 1,455㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·자루형입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 비행안전제5구역(전술)이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 함정리 서원마을 남측 인근으로, 단독주택·빌라·주상용건물·상업용 건물이 혼재된 지구단위계획구역 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 조적조 기타지붕 단층 다가구주택이며 2014.11.25. 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비·하수처리시설·위생설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 도로지만 실제로는 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 보증금 확인. 박태규·송석규·박기태 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 5가구 전체 점유 조사. 감정평가상 5가구인데 확인된 임차인은 103호·104호·105호 3명입니다. 나머지 가구의 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 토지 이용관계가 매각범위에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 도로인 목록3·4가 실제 건부지로 사용 중인 점과 토지거래허가구역 포함 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 다가구·토지 거래를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2016.01.04. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 다가구주택 5가구의 전체 점유관계와 임차보증금은 완전히 드러나지 않았고, 실거래 시세도 없습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 비율 자체가 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 말소 여부보다 임대차 현황·일괄매각 범위·실제 시장가를 함께 확인해야 판단이 완성됩니다.
