수원지방법원 2025타경41966. 평택시 팽성읍 함정리 142 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 2014.11.25 사용승인된 조적조 기타지붕 단층 다가구주택으로 5가구가 이용 중입니다. 토지면적은 1,455.0㎡이며, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
권리의 기준점은 2016.01.04 팽성농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 팽성농업협동조합의 추가 근저당권들과 서춘희·박종국의 근저당권, 국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당과 후순위 팽성농업협동조합 근저당권들은 2024.11.27 확정채권양도를 원인으로 2025.02.10 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 함정리 142 · 경기도 평택시 팽성읍 팽성서로 42-25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 다가구주택(5가구) |
| 건물 | 조적조 기타지붕 단층 다가구주택 · 2014.11.25 사용승인 |
| 토지 | 1,455.0㎡ · 대 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김진남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,084,068,000원 / 2,858,848,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,261,103,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 후순위는 매각으로 소멸
2015.01.29 설정됐던 국민은행 근저당권 372,000,000원과 108,000,000원은 2016.01.07 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.01.04 팽성농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박태규 | 103호 | 2021.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송석규 | 104호 | 2022.08.22 | 미상 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박기태 | 105호 | 2021.11.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 임차인은 박태규·송석규·박기태 3명입니다. 전입일은 각각 2021.09.01, 2022.08.22, 2021.11.18로 모두 2016.01.04 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 송석규는 2025.07.11 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 실제 임차인은 3명입니다.
② 가격 단계 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 4,084,068,000원, 현재 최저매각가는 2,858,848,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 2,001,193,599원 (감정가 49%), 3회 유찰 시 1,400,835,519원(감정가 34.3%)입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격 비교 기준은 감정가와 유찰 회차입니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 토지 1,455.0㎡와 다가구주택, 제시외 건물까지 일괄매각되는 복합 물건인 만큼 실제 응찰가격은 토지 이용상태와 건물 상태, 임대관계 확인을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,858,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,988,480원 |
| 2. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 6. 근저당 · 서춘희 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 7. 근저당 · 박종국 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 35,301,149원 | 35,301,149원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 662,558,371원 |
현재 최저가 2,858,848,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 2,165,301,149원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 662,558,371원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 함정리 ‘서원마을’ 남측 인근으로, 단독주택·빌라·주상용건물·상업용 건물이 혼재된 지구단위계획구역 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용. 조적조 기타지붕 단층 다가구주택으로 5가구가 이용 중이며 기본 급배수·하수처리·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록3·4 토지는 공부상 지목이 도로지만 실제로는 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박태규·송석규·박기태는 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 재확인하세요.
- 5가구 점유관계. 감정평가상 5가구 이용이고 임대관계는 미상입니다. 조사된 임차인 3명 외 실제 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되며 토지와 건물을 일괄매각합니다. 각 목록의 현황과 매각 범위를 반드시 대조하세요.
- 도로 지목 토지. 목록3·4는 공부상 도로지만 실제 건부지로 이용됩니다. 현황과 공부의 차이를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고, 토지와 건물의 현장 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·비행안전제5구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용제한을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체 확인이 핵심”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2016.01.04 팽성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 매각 대상은 단순한 한 세대가 아니라 토지와 단층 다가구주택 5가구를 함께 보는 복합 물건입니다. 제시외 건물이 포함되고, 일부 토지는 공부상 도로지만 실제 건부지로 쓰이고 있습니다. 현재 최저가 2,858,848,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 가격의 적정성을 확정할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 점유·토지 현황과 실제 가격 검증입니다.
