수원지방법원 2025타경42139. 경기도 평택시 안중읍 안중리 449-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 단독주택(다가구주택)과 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 1층 상가는 공실이고 2~4층은 다가구주택으로 사용됩니다. 토지면적은 607.1㎡입니다. 권리의 기준점은 2022.02.25 설정된 경기제일신용협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당입니다.
이 기준권리보다 뒤에 전세권, 가압류, 압류, 임차권등기와 경매개시결정이 이어집니다. 확인된 임차관계 4명도 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 449-1 · 경기도 평택시 안중읍 송담9길 118 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택), 제1종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 1층 상가 공실 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 607.1㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 박성민 |
| 감정가 / 최저가 | 2,394,131,600원 / 1,173,124,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,084,445,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.02.25 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사주연이엔지 전세권 170,000,000원, 곽재진 가압류 170,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 이희선 임차권등기, 평택시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 기존 2024.03.07 경매개시결정은 2025.06.05 취하를 원인으로 2025.06.13 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.23 다시 개시됐습니다.
② 임차관계 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상응 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 문창현 | 미상 · 주거 | 2022.03.14 | 2022.03.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| NGUYEN THI BICH PHUONG | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이희선 | 건물 2층 185.12㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 2022.04.19 | 2022.03.10 | 160,000,000원 | 대항력 없음 승계 없음 |
네 명 모두 전입신고가 2022.02.25 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 특히 이희선은 160,000,000원의 임차보증금으로 2025.01.17 임차권등기가 됐지만, 전입일이 2022.04.19라 말소기준보다 늦고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 나머지 세 명은 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체를 추정해서는 안 됩니다.
별도로 주식회사주연이엔지는 2022.03.23 건물 3층 남동쪽 통칭 304호 76㎡ 주거용 부분에 전세금 170,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 역시 말소기준인 2022.02.25보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인 없이는 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 1,173,124,000원으로 감정가 2,394,131,600원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 821,186,800원, 그 다음은 574,830,760원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,173,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,131,240원 |
| 2. 근저당 · 경기제일신용협동조합 | 2,220,000,000원 | 1,158,992,760원 |
| 3. 전세권 · 주식회사주연이엔지 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 곽재진 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구 기준 미배당액은 1,401,007,240원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 경기물류고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 성숙 중인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)과 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 1층 상가는 공실, 2~4층은 다가구주택입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급배수·위생·도시가스·난방·화재탐지·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(안중송담지구)이며, 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다. 중로1류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 49%라는 수치만 보고 응찰가를 정하지 말고, 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 동일·유사 물건의 최근 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 이상응·문창현·NGUYEN THI BICH PHUONG은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유 부분과 보증금 관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 이희선 임차권. 보증금 160,000,000원, 전입 2022.04.19, 확정일자 2022.03.10, 임차권등기 2025.01.17입니다. 현재 판정은 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 전세권. 주식회사주연이엔지 전세권 170,000,000원은 2022.03.23 설정으로 말소기준 이후입니다.
- 배당 부족. 현재 회차의 채권자 미배당액은 1,401,007,240원이며, 3회 유찰 시 1,749,425,068원, 4회 유찰 시 1,993,317,548원으로 커집니다.
- 일괄매각. 목록1 토지는 목록2 건물의 부지로 사용 중이며 토지와 건물을 함께 매각합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시세
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류· 압류·임차권과 확인된 임차인 전입이 뒤따릅니다. 현재 계산상 낙찰자 인수는 0원입니다. 다만 현재 최저가 1,173,124,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 함께 있는 복합 건물이고 최근 실거래 시세 수치가 없기 때문입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격 판단은 실제 시세와 임대수익 확인 전까지 보류하는 것이 핵심입니다.
