한 줄 평 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거가 아닌 공실 근린생활시설로, 권리보다 중요한 것은 임대수요와 환금성입니다. 감정가 5.10억원 신건 가격에서 충분한 수익성을 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
510,000,000원
1회 유찰
실질취득
510,000,000원
낙찰가 기준
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
핵심지표
공실 상가
환금성 검토 필요
수원지방법원 2025타경42276. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1073호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사아람산업이며, 2023년 별내농업협동조합 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2023년 5월 26일 설정된 근저당권이며, 이후 서울보증보험·경기신용보증재단 가압류와 국세·지방세 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다. 다만 1층 상가이고 현황은 공실 상태입니다. 주거용 물건처럼 단순 비교하기보다 임차수요와 운영 가능성을 중심으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42276 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층 1073호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사아람산업 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 별내농업협동조합 / 735,461,857원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
말소기준권리인 별내농업협동조합 근저당권 이후 설정된 서울보증보험 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 밀알산업(주)과 (주)빅탑산업이 있으나 전입이 말소기준권리 이후로 대항력은 없습니다.
② 임차 및 점유 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 밀알산업(주)(박승홍) | 1073호 24.5㎡ | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| (주)빅탑산업(손민경) | 1110호 24.5㎡ | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
✅ 권리 안전성 임차인의 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인 인수 위험은 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 근저당권 · 별내농업협동조합 | 804,000,000원 | 502,500,000원 |
| 가압류 · 서울보증보험 | 89,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 1회 유찰 후 감정가 100% 기준. 추가 유찰 시 가격 조정 가능.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 평택세무서 남서측 인근으로 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대로변 위치로 차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 일반상업지역 내 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 상가는 임대수요와 업종 적합성이 중요하며 현재 현황은 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 낙찰 후 직접 운영 또는 신규 임차 유치 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 가격 검토. 감정가 5.10억원은 신건 가격이므로 예상 임대수익률 기준으로 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부는 최종 확인이 필요합니다.
- 상권 분석. 주변 시설과 유동인구, 업종 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 수익성이 핵심”
이 물건은 후순위 가압류와 압류가 많아 보이지만 모두 매각으로 정리되는 구조입니다. 따라서 권리분석 위험은 낮습니다. 다만 주거용처럼 낙찰 후 보유만으로 가치가 유지되는 물건이 아니라, 공실 근린생활시설은 임대와 운영 가능성이 가격 판단의 핵심입니다. 권리는 합격이지만, 최종 입찰가는 상가의 수익성과 환금성을 기준으로 결정해야 합니다.