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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 49,000,000원
C 매력지수45 D-8 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경42323 · 평택지원 · 다세대
철근콘크리트구조 35.08㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
49,000,000원 4,900만 감정가 100,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29 D-8
평택지원 10:00
입찰 보증금
490만원
최저가의 10% · 4,900,000원
실거래 대비
▼ 60.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 2건 평균 1.24억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만 소형 다세대 특성상 환금성과 시세 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-8). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

임차보증금 리스크는 확약으로 막았지만, 환금성이 변수다 — 평택 고덕빌리지 302호

수원지방법원 2025타경42323 · 경기도 평택시 서정동 501-60 고덕빌리지 104동 3층302호
감정가 1억 · 최저매각가 7,000만원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
45점
매력지수 C등급 · 확약으로 인수 위험은 해소됐지만 확약 전 대항력 임차권과 낮은 환금성이 남은 물건
대항력 임차보증금 1.25억원이 존재하나 HUG 확약으로 해당 임차인의 인수는 실질 0원 처리된다. 다만 소형 다세대와 제한적 거래량으로 가격·환금성 검토가 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차보증금 1.25억원이 존재하는 물건입니다. 다만 HUG 확약서 제출로 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 처리됩니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 소형 다세대 특성상 거래량과 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가
100,000,000원
최저가 70,000,000원
실거래 평균
125,000,000원
최근 거래 1건
실질취득
70,000,000원
확약 적용 인수 0원
핵심지표
C등급
환금성 검토 필요

수원지방법원 2025타경42323. 평택시 서정동 고덕빌리지 104동 302호 다세대주택입니다. 전용 35.08㎡ 규모의 소형 주거 물건으로, 현재 핵심 쟁점은 임차권입니다. 권준오 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 보증금은 125,000,000원입니다.

일반적인 대항력 임차인이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 본건은 매각물건명세서에 HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어, 해당 임차인의 매수인 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경42323
소재지경기도 평택시 서정동 501-60 고덕빌리지 104동 3층302호
물건종류 / 이용다세대 · 방2, 주방겸식당, 화장실 등
소유자이민
감정가 / 최저가100,000,000원 / 70,000,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 125,000,000원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022.01.06 설정된 을구 5번 근저당권(이영숙)입니다. 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였으므로 확약 여부가 핵심입니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
권준오 125,000,000원 有 有 확약으로 0원
✅ 확약 적용 주택도시보증공사의 2026.05.26자 확약서에 따라 권준오 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하였습니다. 따라서 해당 임차보증금 인수액은 실질 0원입니다.
⚠️ 확약 범위 확인 확약은 권준오 임차인에게만 적용됩니다. 다른 임차위험이 확인되는 경우 별도 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래량 확인 필요

고덕빌리지(103동,104동)는 총 20세대 규모이며 최근 거래는 2021년 12월 35.08㎡ 3층 1건, 거래가는 125,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2021.1235.08㎡3125,000,000원
평균35.08㎡1건125,000,000원

최저매각가 70,000,000원은 최근 거래 125,000,000원의 56% 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본은 없어 단순 가격 차이만으로 빠른 환금성을 보장하기 어렵습니다.

배당분배 (최저가 7,000만원)
감정가 vs 실거래
확약 적용으로 실질취득은 최저가 기준 7,000만원입니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,660,000원
임차인 권준오 보증금125,000,000원68,340,000원
근저당권 이영숙45,500,000원0원
경매개시결정 주택도시보증공사125,000,000원0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약서 확인. 낙찰 전 확약 내용과 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
  • 환금성 검토. 20세대 규모 소형 다세대이며 거래 표본이 적어 매도 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
  • 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 임차권 관련 서류 확인이 중요합니다.
  • 관리비 확인. 장기 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 물건 특성을 봐야 한다”

본건은 대항력 임차보증금이라는 큰 위험 요소가 있었지만 HUG 확약으로 실질 인수 부담은 0원으로 정리되는 구조입니다. 다만 소형 다세대라는 특성상 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 판단하기보다 거래량과 환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리 측면은 개선되었고, 최종 승부처는 가격 대비 매수 수요입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 평택시 서정동 501-60 고덕빌리지 104동 3층302호

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